Gutachten,
können sowohl zu rechtlichen als auch zu tatsächlichen (insbesondere technischen oder medizinischen) Fragen erstellt werden. Für letztere gilt Folgendes:
Ein Gutachten ist die begründete Darstellung von Erfahrungssätzen und die Ableitung von Schlussfolgerungen für die tatsächliche Beurteilung eines Geschehens oder Zustands durch einen oder mehrere Sachverständige.
Ein Gutachten enthält eine allgemein vertrauenswürdige Beurteilung eines Sachverhalts im Hinblick auf eine Fragestellung oder ein vorgegebenes Ziel. Es tritt als verbindliche (z.B. bezeugte oder unterschriebene) mündliche oder schriftliche Aussage eines Sachverständigen oder Gutachters auf. Die allgemeine Vertrauenswürdigkeit wird gegebenenfalls durch Akkreditierung des Gutachters durch ein vertrauenswürdiges Verfahren der Zertifizierung mit der für die Fragestellung oder das Ziel erforderlichen Allgemeingültigkeit erreicht.
Der Begriff "Gutachten" ist weder eine geschützte Bezeichnung, noch hat er eine besonders herausgehobene prozessrechtliche Bedeutung. Wenn ein Gerichtssachverständiger (gelegentlich auch "Gerichtsgutachter" genannt) seine Stellungnahme abgibt, spricht man von einem Gerichtsgutachten. Legt eine der Prozessparteien eine sachverständige Stellungnahme vor, wird häufig von einem Privatgutachten gesprochen. Unabhängig von der Bezeichnung handelt es sich dabei prozessrechtlich immer um einen Parteivortrag. Daher sind hierfür auch andere Benennungen wie z. B. "Begutachtung", "Stellungnahme", "Bericht", "Auswertung" o.ä. grundsätzlich gleichwertig.
Verfahren und Methoden zur Ermittlung von Immobilien-Verkehrswert bzw. Marktwert
Was versteht man unter dem Begriff "Wertermittlung"?
Mit Wertermittlung bezeichnet man den Vorgang der Ermittlung eines verlässlichen Markt- bzw. Verkehrswerts, oder Beleihungswerts eines beliebigen Wirtschaftsguts.
Unter Wert versteht man im Unterschied zum Preis, der das Ergebnis einer konkreten Tauschaktion zwischen zwei konkreten Marktteilnehmern ist, die aggregierte Preisvorstellung einer Gruppe von Marktteilnehmern. Daher kann man den Wert auch als objektivierten Preis verstehen. Zwischen dem (subjektiven Einflüssen unterliegenden) Preis und Wert sind Abweichungen möglich und üblich: BGH-Urteil vom 25. Oktober 1967, AZ. VIII ZR 215/66: "Der Preis einer Sache muss ihrem Wert nicht entsprechen."
Bei der Wertermittlung versucht man nun ? in der Regel durch Anwendung standardisierter Verfahren ? eine möglichst objektive Aussage über den Wert einer Sache zu machen. So wird z. B. der Verkehrswert (auch Marktwert) von Immobilien in Deutschland im § 194 Baugesetzbuch (BauGB) in Verbindung mit weiteren Normen definiert. Dabei sollen subjektive und besondere Einflüsse möglichst ausgeschaltet werden. Hierfür werden von den Ländern nach § 192 BauGB selbständige, unabhängige Gutachterausschüsse bei eigens dafür eingerichteten Geschäftsstellen gebildet. Diese sowie auch speziell ausgebildete und ggf. öffentlich bestellte und vereidigte oder zertifizierte Sachverständige (Gutachter) führen daher die Wertermittlung durch. In Hessen und Baden-Württemberg werden Wertermittlungen auch von Ortsgerichten durchgeführt. Bei landwirtschaftlichen Objekten und bei hoheitlichen Eingriffen wie z. B. Straßenbau oder Bergbau empfehlen sich die landwirtschaftlichen Sachverständigen. Generell sollte den Gutachterausschüssen, öffentlich bestellten und vereidigten oder den von einer registrierten Zertifizierungsstelle des Deutschen Akkreditierungsrates (DAR) zertifizierten Sachverständigen der Vorzug gegeben werden.
Das Element der Schätzung spielt dabei eine wesentliche Rolle. Ein Wert ist keine mathematisch genau ermittelbare Größe. So werden unterschiedliche Gutachter in der Regel zu verschiedenen Ergebnissen kommen. In der Rechtsprechung wird z. B. bei der Verkehrswertermittlung von Grundstücken von einer Bandbreite von ± 20 % ausgegangen. Allgemein kann man jedoch von einer Genauigkeit von ca. ± 10 % ausgehen.
Das Vergleichswertverfahren
ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichwertverfahren verwendet.
Das Ertragswertverfahren
ist ein Verfahren welches der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen) dient. Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.
Das Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien und ist in Deutschland durch die §§ 21 bis 23 ImmoWertV geregelt.
Diese Art der Wertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. spezielle Fabrikanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie Bahnhöfe, kulturellen Immobilien und militärischen Einrichtungen) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wurde das Sachwertverfahren auch bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt. Dies ist jedoch nicht sachgerecht, da sich der Wert hier auch an subjektiven Entscheidungsparametern der Eigennutzer orientiert (siehe auch Definition von Wert und Preis bei Marktwert, so dass für derartige Objekte als primäres Verfahren das Vergleichswertverfahren zu empfehlen ist).
Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.
Sinn und Zweck von Immobiliengutachten
Es gibt eine Vielzahl von Anlässen, ein Haus/Wohnung oder ein unbebautes Grundstück bewerten zu wollen/müssen:
- Verkauf/ Ankauf einer Immobilie
- Erbschaftsteuer und Erbauseinandersetzungen
- Anteilsbewertung von unterschiedlichen Gesellschaftsformen
- Renditeberechnungen für Investoren
- Beleihungswertermittlung von Grundstücken
- Versteigerungen
- Vermögensauseinandersetzungen
- Versicherungsabschluss oder -Änderung
- Grundstücksbewertung im Sanierungsgebiet,etc.
Der Zweck einer Wertermittlung ist, einen Interessenausgleich zwischen zwei Parteien herbeizuführen. Daher ist auch verständlich, dass ein objektiver Wert unabhängig von der Vorstellung eines der Parteien, festgestellt werden muß.
Die Anwender eines Gutachtens können von verschiedenen Kreisen kommen, z.B.:
- Investoren
- Mittler bei einem Enteignungsverfahren.
- Immobilienmakler
- Architekten bei Vorplanungen, etc.
Kosten/Preise
Die Leistungen für die Erstellung eines Gutachten werden nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) abgerechnet.
Bei Immobilienpreisen bis 500.000 Euro liegen die Erstellungskosten für ein Gutachten im Durchschnitt zwischen 900 Euro und 1800 Euro.
Wenn ein zu bewertendes Objekt schwieriger/zeitaufwändiger zu bewerten ist, z.B. wenn es sich um ein Erbbaurecht/ etc. belastet ist (z.B. Wohnrechte,etc.), können die Kosten einer Bewertung im Einzelfall auch höher sein.
Die Kosten eines Gutachtens resultieren aus der Tatsache, dass der Sachverständige in der Regel viele Stunden an Recherchen, Ausfertigung,Berechnungen und der Niederschrift arbeitet. Oft muss der SV zahlreiche Unterlagen/Informationen noch beschaffen oder weitere Experten um Rat zufragen.
Eine übliche Recherche beinhaltet oft elf Behördengänge beim z.B. Grundbuchamt, Liegenschaftskataster, Gutachterausschuss, u.a.- und ist ein Grund dafür, dass ein Auftraggeber öfter mal zwischen 3 bis 6 Wochen auf die Erstellung seines Gutachtens warten muss.
KURZGUTACHTEN können regelmäßig günstiger erstellt werden, diese entwickeln aber keine Rechtskraft gegenüber Dritten. Sie werden regelmäßig auf Stundenbasis /Pauschalbetrag erstellt. Für Großkunden sind ebenfalls Rabattierungen möglich!!!