Immobilienbewertung und Gutachten
Die Erfahrung zeigt: Mängelfreie Bauwerke sind höchst selten. Wechselnde am Bau beteiligte Personen, unterschiedliche Umwelteinflüsse, falsches Kostenbewusstsein und Terminzwänge führen dazu, dass ein Bauwerk immer ein individuelles Projekt ist. Demzufolge können bei jedem Bauwerk/Gewerk Mängel und Schäden entstehen.
Die Bundesregierung hat Bauschadensberichte erarbeitet, aus denen hervorgeht, welche Bauteilgruppen am häufigsten von Schäden betroffen sind und wo die Ursachen für Baumängel zu suchen sind (vgl. folgende Abbildungen - zum Vergrößern bitte anklicken):
Der Kauf einer Immobilie ist eine der wichtigsten Investitionen im Leben eines Menschen.
Daher sollten die damit verbundenen Risiken weitgehend bekannt sein, um zu einer realistischen Beurteilungsgrundlage für die Kaufentscheidung zu gelangen.
Neben den persönlichen Gesichtspunkten sind die technischen Aspekte von entscheidender Bedeutung. Versteckte Baumängel und Bauschäden können erhebliche, zusätzliche Kosten verursachen.
Bei Immobilien gilt häufig die Devise "gekauft wie gesehen". Nachträgliche Ansprüche können nur bei vorsätzlicher Täuschung durch den Verkäufer geltend gemacht werden.
Im Rahmen von Gebäudebegehungen ermitteln wir fachkundig den baulichen Zustand und den Qualitätsstandard von Immobilien. Zerstörungsfreie Messungen zum Raumklima, zu Bauteilfeuchtigkeiten und zur Abschätzung von Wärmedämmqualitäten bilden dabei weitere Grundlagen unserer Analyse. Ausführungsfehler und Bauschäden werden so rechtzeitig erkannt und unliebsame Überraschungen vermieden.
Auf Wunsch können übersichtliche Bauschadensprotokolle mit den erforderlichen Instandsetzungskosten erstellt werden. Diese objektiven Expertisen haben sich oft bewährt und dienen Käufer und Verkäufer als vertrauenswürdige Grundlage für die Preisfindung. Zuverlässige Einschätzungen der mittel- und langfristigen Instandsetzungskosten für die eigene Finanzplanung sind ebenfalls möglich.
Je nach Beratungsumfang sind Zustandsanalysen schon ab 300,- ? möglich.
Es geht um Ihr Geld bei Kauf, Verkauf, Finanzierung oder Kreditsicherheit von Immobilien!
Nutzen Sie die Möglichkeit eines objektiven Gutachtens vom Experten; vom Experten der Beratergruppe für Immobilienbesitzer; Denn, ganz gleich ob es um Kauf, Verkauf, Finanzierung oder Kreditsicherheit geht, die sorgfältige Bewertung von Wohn-, Gewerbe-, Spezialimmobilien ist unser Fachgebiet. Wir berücksichtigen immer aktuell messbare Daten wie Bausubstanz oder Standortqualität und auch (über-)regionale Trends. So können wir die langfristige Wertentwicklung beurteilen.
Welchen Bewertungsanlass haben Sie:
- Kauf und Verkauf der Immobilie
- Erbauseinandersetzungen,
- Bauwerksschäden,
- Scheidungsangelegenheiten,
- gerichtliche Auseinandersetzungen,
- Risikobewertung von Einzelimmobilien,
- Marktwertgutachten,
- Gutachten für die steuerliche Rechnungslegung,
- Mietvertragsprüfungen und Kaufvertragsprüfungen im Rahmen von Due Diligence Prüfungen??
Entsprechend nach § 7 WertV. kommt mindestens eines der drei nachfolgenden Verfahren zur Anwendung:
Die Wertermittlungsverordnung (WertV) regelte in Deutschland allgemeine Grundsätze für die Ermittlung von Verkehrswerten bei Immobilien. Die WertV regelte damit die Auslegung der Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB. Die Gutachterausschüsse müssen die WertV verbindlich anwenden.
Die letzte Fassung der WertV wurde am 6. Dezember 1988 erlassen und zuletzt am 18. August 1997 geändert. Zur Unterscheidung von früheren Versionen der WertV spricht man daher auch von der WertV 98.
Die in der WertV geregelten Wertermittlungsverfahren nennt man auch normierte Verfahren:
- Vergleichswertverfahren nach § 13 bis 14 WertV
- Ertragswertverfahren nach § 15 bis 20 WertV
- Sachwertverfahren nach § 21 bis 25 WertV.
In Ergänzung zur Wertermittlungsverordnung sind Wertermittlungsrichtlinien erlassen worden.
Die Sachwertermittlung wird in der Regel bei nicht am Mietmarkt gehandelten Immobilien (z. B. spezielle Fabrikanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie Bahnhöfe, kulturellen Immobilien und militärischen Einrichtungen) angewendet. Hintergrund ist die Tatsache, dass sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Einnahmen, sondern nach den Kosten der Herstellung bzw. Wiederbeschaffung bemisst. Traditionell wurde das Sachwertverfahren auch bei eigen genutzten Objekten wie Ein-/Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen angewandt. Dies ist jedoch nicht sachgerecht, da sich der Wert hier auch an subjektiven Entscheidungsparametern der Eigennutzer orientiert (siehe auch Definition von Wert und Preis bei Marktwert, so dass für derartige Objekte als primäres Verfahren das Vergleichswertverfahren zu empfehlen ist).
Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.
Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Kapitalisierung der Netto-Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden (Ertragswert = Barwert der zukünftigen Überschüsse aus Ertrag und Aufwand bzw. Einzahlungen und Auszahlungen). Es wird insbesondere bei der Bewertung eines Unternehmens oder eines vermieteten bzw. verpachteten Grundstückes angewendet.
Das Ertragswertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:
- Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
- Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Einkaufszentren)
- Spezialimmobilien (Parkhäuser, Hotels, Logistikflächen)
- Gemischt genutzte Grundstücke
Nicht in Frage für das Ertragswertverfahren kommen selbst genutzte Wohngrundstücke bzw. -immobilien wie z. B. Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen, deren Wert im Regelfall im Vergleichswertverfahren (ggf. ergänzend im Sachwertverfahren) zu ermitteln ist. Ebenfalls nicht im Ertragswertverfahren zu bewerten sind nicht vermietete oder besonders ausgestattete Spezialimmobilien, wie z. B. spezielle Produktionsanlagen, Infrastruktureinrichtungen wie z. B. Bahnhöfe, kulturelle Immobilien und militärisch genutzte Grundstücke.
Das Vergleichswertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien (§ 15 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV). Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichwertverfahren verwendet.