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News 2014/2015

 

 

  • 2015: Grund- und Grunderwerbssteuern verteuern die Mieten

    Man kann immer wieder lesen, dass die Mietpreisbremse sich kontraproduktiv auswirkt und die ?bösen? Vermieter seit dem angekündigten Vorhaben der Regierung die Mietpreise noch einmal angezogen haben.

    Doch es sind nicht nur Immobilienbesitzer, die einen Einfluss auf die steigenden Mieten haben. Denn es gilt an dieser Stelle natürlich auch zu hinterfragen, warum ein höherer Mietzins überhaupt von ihnen verlangt werden muss.

    Immer höhere Grund- und Grunderwerbssteuern

    Die höheren Mieten und Immobilienpreise belasten nämlich nicht nur die Bürger. Sie sind auch eine Folge aus den angestiegenen Steuern. Denn diese treiben die Mieten und Häuserpreise in die Höhe.

    Im Zeitraum von 2010 bis 2013 stiegen die Einnahmen für den Staat aus Grund- und Grunderwerbssteuer um 25% an. Es ist keine Besserung in Sicht: Denn von 2015 bis 2017 sollen die Abgaben nochmals um mindestens 12% steigen, wie die ?Welt am Sonntag? berichtet.

    Es sind also nicht nur die ?bösen? Immobilieneigentümer, die Schuld an den hohen Mieten haben, sondern auch die Gemeinden, die aufgrund knapper Kassen die Hand bei der Grunderwerbssteuer aufhalten und diese erhöhen. Auch die Grunderwerbssteuer ist in den letzten Jahren gestiegen ? und das wird auch weiterhin fortgesetzt. In Nordrhein-Westfalen, soll der Satz im Januar 2015 von 5,0 auf 6,5% steigen. 400 Millionen ? soll das zusätzlich einbringen.

    Bayern und Sachsen verlangen ?nur? 3,5%

    Problem: Immobilienbesitzer können sich dieser Steuer nicht entziehen und können höchstens mit den Bundesländern liebäugeln, die hier nicht so tief in die Tasche greifen. Das wären in diesem Falle Bayern und Sachsen, die nur 3,5% Grunderwerbssteuer verlangen. Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein verlangen ab Januar 2015 6,5%. Die restlichen Bundesländer verlangen zwischen 4,5% und 5,5%.

    Ein Widerspruch in sich, wenn man darüber nachdenkt, dass es eigentlich das Ziel der Bundesregierung ist, die Kosten für Wohnraum zu erschwinglichen Preisen möglich zu machen.

    Grundsteuer: Immer wieder wird sie erhöht

    Die Grundsteuer fällt jährlich an und gehört zu den wenigen Steuern, über deren Höhe die Kommunen selbst entscheiden können. Das führt zu einem extremen Ungleichgewicht bundesweit.

    Der Hebesatz liegt zum Beispiel in Berlin oder in den nordrhein-westfälischen Gemeinden Haltern am See sowie Selm mittlerweile bei über 800%. Ingelheim am Rhein begnügt sich dagegen mit einem Satz von 80%.

    Nach DIHK-Angaben kletterten 2014 im Vergleich zum Vorjahr die Hebesätze bundesweit um durchschnittlich 4 Prozentpunkte. Der Durchschnitt liegt mittlerweile bei 502%. Besonders in Hessen haben einzelne Gemeinden den Hebesatz auf die Grundsteuer in diesem Jahr kräftig angehoben. In Gießen oder Bad Nauheim etwa stieg der Satz auf einen Schlag um mehr als 200 Prozentpunkte.

    Steuern sind für die hohen Mieten verantwortlich

    Wenn sich die Regierung über die hohen Mietkosten für die Bürger aufregt, müsste sie sich eigentlich auch an die eigene Nase packen. Dass Immobilienbesitzer diese Kosten auf die Mieten umlegen, ist völlig legitim.

  • 11.12.2014 15:00

    Wohntrend: Mehrgenerationen-WGs

    Der Wohntrend ?Mehrgenerationen-WG? dürfte ein wenig ?back to the roots?-mäßig wirken. Denn er erinnert an das Zusammenleben von Wohngemeinden auf Höfen von früher: Alte Menschen leben zusammen mit jungen Paaren und deren Kindern in einem größeren Anwesen.

    Dieser Lebensstil soll jetzt zurückkehren ? und zwar nicht auf die Bauernhöfe ? sondern in die Großstädte. Die Mehrgenerationen-WGs sind die Antwort auf die demografische Entwicklung.

    XXL Mehrgenerationen-WG in Berlin Mitte geplant

    Zum Beispiel in Berlin wird genau so eine XXL-WG geplant und zwar mitten in Berlin Mitte. In diesem großen Gebäude mit insgesamt neun Stockwerken sind sieben Bewohner älter als 60, 27 Bewohner sind zwischen 30 und 50 Jahre alt, und in den großzügigen offenen Gemeinschaftsgärten spielen gleich 27 Kinder.

    Großes Zukunftspotenzial des WG-Modells

    Solche Wohnmodelle haben Zukunft. Das liegt auf der Hand. Immerhin ist Deutschland das EU-Land mit der ältesten Bevölkerung.

    Laut Statistikamt Eurostat ist jeder fünfte Bürger älter als 65, bereits 2030 wird diese Gruppe ein Drittel der Bevölkerung ausmachen. Doch im Gegenzug schrumpfen die unter 20-Jährigen: von 20,1% im Jahr 2011 auf prognostizierte 17,3% im Jahr 2020.

    Das bedeutet im Umkehrschluss, dass die 65-Jährigen keine Kinder und Enkelkinder mehr haben werden. Die Alternative zum Altersheim: Ein Mehrgenerationenhaus. Laut Vorwerk-Familienstudie von 2012 halten 76% ein Mehrgenerationenhaus für eine gute Sache. Bisher hat die Immobilienwirtschaft noch wenig auf diesen Trend reagiert. Es gibt noch nicht einmal Studien zum Mehrgenerationen Wohnen in Deutschland.

    Empty Nesters in den Großstädten

    Gerade in den Großstädten könnte das Modell der Mehrgenerationen WGs in großen Wohnkomplexen gefragt sein. Denn hier tümmeln sich vor allem die so genannten ?Empty Nesters? ? also die ohne Kinder und damit auch ohne Enkelkinder. Diese könnten in großen Städten im Generationenhaus die Rolle der Oma übernehmen, die auf dem Land wohnen geblieben ist.

    Multifunktionales Wohnen noch nicht durchgesetzt

    Noch hat sich der Trend des multifunktionalen Wohnens nicht durchgesetzt und die Menschen setzen auf konservative Wohnmodelle. Aber das könnte sich in Zukunft ja noch ändern.

    Immerhin wäre es eine gute Lösung, ältere Menschen im Alter nicht alleine zu lassen und ihnen den Weg ins Altersheim noch eine Weile zu ersparen, indem Einkäufe oder ähnliches von anderen Bewohnern des Mehrgenerationenhauses erledigt würden. Dazu gehört natürlich viel Offenheit und auch Sympathie unter den Nachbarn in dem Haus.

    Fazit: Mehrgenerationen-WG als praktische Lösung

    Eine Mehrgenerationen-WG könnte aber in der Tat eine praktikable Lösung in der Zukunft sein. Der Trend ist sehr interessant und man sollte ihn im Auge behalten, und auch, wie sich Projekte zu diesem Thema weiter entwickeln.

  • 05.12.2014 09:00

    Wohnungsabnahme ? teure Rechtsnachteile vermeiden

    Jeder kennt es: Der Mieter hat gekündigt oder das Ende einer vereinbarten Mietdauer rückt näher. Jetzt kommt es darauf an, die Weichen für die Abwicklung des Mietverhältnisses richtig zu stellen und alles zu tun, damit die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand pünktlich zurückerhalten wird. Damit sollte man nicht bis zum letzten Tag warten.

    In der Praxis hat es sich bewährt, 1 bis 2 Monate vor Mietende eine gemeinsame Wohnungsbesichtigung durchzuführen. Bei dieser Gelegenheit wird der Umfang der notwendigen Reparatur- und Renovierungsarbeiten gemeinsam mit dem Mieter abgeklärt.

    Man sollte auch besprechen, welche selbst vorgenommenen Ein- und Umbauten der Mieter wieder beseitigen muss, oder was der Vermieter gegen eine Entschädigungszahlung übernehmen will. Nach einer solchen Vorabnahme weiß der Mieter genau, was noch zu tun ist, und hat genügend Zeit, um die Arbeiten bis zum Mietende auszuführen.

    Vorabnahme sorgfältig vorbereiten

    Der Vermieter sollte sich vor dem Termin zur Vorabnahme vergewissern, mit welcher Ausstattung der Mieter die Wohnung erhalten hatte und ob Einrichtungsgegenstände vom Vormieter übernommen wurden:

    • Sind Vereinbarungen zu Umbaumaßnahmen seitens des Mieters getroffen worden?
    • Wurde die Übernahme von Einrichtungen des Mieters gegen Entschädigung vereinbart?
    • Ist der Mieter auch unter Berücksichtigung der neuen Rechtsprechung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet?
    • Wenn Sie bei der Wohnungsübergabe an den Mieter ein Übergabeprotokoll gefertigt hatten, ziehen Sie auch dieses jetzt zurate.

    Vermieter haben ein Besichtigungsrecht

    Zwar haben Vermieter einen Anspruch darauf, dass der Mieter eine Besichtigung der Mieträume gestattet, wenn das Ende der Mietzeit bevorsteht. Vermieter können jedoch nicht einfordern, dass er auch eine gemeinsame Vorabnahme durchführt und bespricht, welche Arbeiten er noch bis zum Mietende erledigen soll.

    Lässt der Mieter sich auf eine Vorabnahme nicht ein, muss der Vermieter dies notgedrungen akzeptieren. Vermieter sollten aber darauf bestehen, Mietinteressenten die Wohnung zeigen zu können. Bei dieser Gelegenheit können sich Vermieter zumindest vom Zustand der Wohnung einen ersten Eindruck verschaffen und wissen schon in etwa, was im Endabnahmetermin auf einen zukommt.

    Bei Mietende muss der Mieter die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie bei Mietbeginn erhalten hat. Das bedeutet im Einzelnen:

    • Alle persönlichen Einrichtungsgegenstände sind vom Mieter zu entfernen.
    • Umgekehrt müssen alle vom Vermieter zur Verfügung gestellten Einrichtungen so angebracht sein wie zum Beginn des Mietverhältnisses.
    • Hat der Mieter bauliche Veränderungen, Einbauten oder Umbauten in den Mieträumen durchgeführt, muss er diese entfernen und den alten Zustand auf eigene Kosten wiederherstellen.

    Beispiel: Der Mieter hat die Wohnung mit einer Einbauküche ausgestattet. Dann muss er die vom Vermieter seinerzeit aufgestellte Spüle aufbewahren und nach Entfernung seiner Einbauküche wieder anschließen. Ebenso muss er den selbst verlegten Teppichboden entfernen, und zwar auch dann, wenn dieser mit dem Untergrund verklebt war. Etwaige Beschädigungen des Untergrunds muss er beseitigen.

    Hat der Mieter im Zeitpunkt der Wohnungsabnahme noch Gegenstände in der Wohnung oder in mitvermieteten Nebenräumen, beispielsweise im Keller, der Garage oder einem Gartenhäuschen zurückgelassen, sollte man auf deren umgehender Entfernung bestehen. Möglich ist es, stattdessen eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, die dem Vermieter das Recht gibt, die Gegenstände auf Kosten des Mieters entsorgen zu lassen ? am besten gegen sofortige Barzahlung.

    Musterformulierung: ?Der Vermieter ist berechtigt, die vom Mieter in der Wohnung/im Keller/auf dem Grundstück zurückgelassenen Gegenstände (?) ordnungsgemäß entsorgen zu lassen. Die entstehenden Kosten trägt der Mieter. Er zahlt hierzu an den Vermieter einen Vorschuss in Höhe von ? ?.?

    In diesen Fällen braucht der Mieter seine Einrichtungen ausnahmsweise nicht zu entfernen:

    • Beim Auszug wird vereinbart, dass konkret benannte Einrichtungen zurückbleiben dürfen.
    • Bei Mietbeginn oder während der Mietzeit hat der Vermieter dem Mieter die Erlaubnis zu Einrichtungen oder Umbaumaßnahmen erteilt und dabei ausdrücklich auf den Rückbau zum Ende der Mietzeit verzichtet. Ohne diesen Verzicht muss der Mieter aber auch genehmigte Umbauten zurückbauen.
    • Der Mieter hat Einbauten vorgenommen, die für die Erhaltung des Mietobjekts erforderlich sind, beispielsweise einen defekten Boiler durch einen neuen ersetzt (hierzu ist der Mieter freilich nur berechtigt, wenn der Vermieter mit seiner Pflicht im Verzug ist, alle Mängel zu beheben).
    • Einbauten oder Einrichtungsgegenstände wurden nicht vom Mieter, sondern bereits vom Vormieter in die Wohnung gebracht und vom Mieter nicht ausdrücklich übernommen.
    • Der Mieter überlässt Einrichtungsgegenstände seinem Nachmieter in der Wohnung.

    Übernahme von Gegenständen protokollieren

    Bei Mietbeginn sollte man in den Mietvertrag oder in das Wohnungsübergabeprotokoll schreiben, welche Einrichtungen vom Vormieter auf den neuen Mieter übergehen. So sichert man sich den Anspruch auf Beseitigung der Einrichtungen am Ende der Mietzeit.

    Keine Pflicht zur gemeinsamen Wohnungsabnahme

    Wie bei der Vorabnahme hat der Mieter auch bei der Endabnahme keine gesetzliche Pflicht, gemeinsam eine Wohnungsbegehung durchzuführen. Ein Abnahmeprotokoll muss er weder erstellen noch unterschreiben. Der Mieter kann einfach die Schlüssel übergeben und dann die Wohnung verlassen. Wichtig: Für nicht zurückgegebene Schlüssel haftet der Mieter auf Schadenersatz, also auch für einen notwendigen Austausch der gesamten Schließanlage (BGH, Urteil v. 05.03.14, Az. VIII ZR 205/13).

    Vermieter können sich bei der Wohnungsabnahme vertreten lassen, etwa durch den Hausmeister, den Wohnungsverwalter oder eine andere Person seines Vertrauens. Ebenso kann für den Mieter eine andere Person den Abnahmetermin wahrnehmen. Dem Vermieter und Mieter steht es darüber hinaus frei, weitere Personen als Zeugen mitzubringen.

    Für Vermieter ist die Beiziehung eines Handwerkers zum Abnahmetermin sinnvoll, wenn mit größerem Renovierungsbedarf oder Schäden in der Mietwohnung zu rechnen ist.

    Wohnungsabnahme notfalls ohne Mieter

    Weigert sich der Mieter, an einer Wohnungsabnahme teilzunehmen, sollte sich der Vermieter trotzdem alle Mieträume sorgfältig ansehen und ein Abnahmeprotokoll anfertigen. Er kann Zeugen hinzuziehen, die das Protokoll mit unterschreiben. Und man kann im Protokollspanvermerken, dass und möglicherweise auch warum der Mieter nicht teilgenommen hat. Schließlich sollte der Zustand der Mieträume durch zahlreiche Fotos detailliert dokumentiert werden.

    Rechte sichern: nur mit einem sorgfältig erstellten Abnahmeprotokoll

    Das Wohnungsabnahmeprotokoll erfüllt 2 wichtige Funktionen:

    1. In erster Linie dokumentiert es den Zustand der Mieträume und der dazugehörenden Einrichtungen im Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe.
    2. Darüber hinaus können in das Abnahmeprotokoll Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter aufgenommen werden, die die Durchführung notwendiger Schönheitsreparaturen,Maßnahmen der Schadensbeseitigung oder andere Arbeiten im Zusammenhang mit dem festgestellten Wohnungszustand betreffen.

    Nicht ins Protokoll gehören Vereinbarungen zur Rückzahlung der Kaution oder Erklärungen, dass keine weiteren Ansprüche mehr bestehen. Meist lässt sich frühestens nach einer noch ausstehenden Betriebskostenabrechnung sicher beurteilen, ob es noch gegenseitige Ansprüche gibt. Man sollte sich im Abnahmetermin auf den Zustand der Wohnung konzentrieren.

    Abnahmeprotokoll: Aussagekräftige Zustandsbeschreibung

    Das Abnahmeprotokoll erfüllt nur dann seinen Zweck, wenn der Zustand der Räume und Einrichtungen detailliert dargestellt wird.

    Man sollte sich deshalb keinesfalls darauf beschränken, in einem Formular anzukreuzen, ob Mängel vorhanden sind oder nicht. Allgemeine Aussagen im Protokoll, beispielsweise, dass der Bodenbelag ?stark beschädigt? sei, die Wände ?renovierungsbedürftig? oder das Wohnzimmer ?im katastrophalen Zustand? seien, sind nicht relevant. Werden Sie daher so konkret wie möglich!

    Beispiel: ?In der Tür des Zimmers rechts neben dem Bad befinden sich in einer Höhe von 1,70 m mittig 2 Schraubenlöcher, Durchmesser jeweils 3 mm, in einem Abstand von 4 cm.? Oder: ?Im Wohnzimmer ist die Tapete gelblich verfärbt, die Schatten von Bildern und Möbeln zeichnen sich stark ab.?

    Wurden die Feststellungen zum Zustand der Wohnung gemeinsam von Vermieter und Mieter getroffen, ist es oft auch möglich, eine einvernehmliche Regelung über die Mängelbeseitigung zu treffen. Eine solche Vereinbarung sollte mit den Unterschriften aller Anwesenden in das Protokoll aufgenommen werden. Vermieter sollten zugleich einen Termin vereinbaren, bis zu dem die Arbeiten erledigt sein müssen.

    Der Mieter erkennt die protokollierten Mängel an, hat aber keine Möglichkeit oder keine Zeit, die Arbeiten auszuführen oder Fachkräfte auszuwählen und zu beauftragen? Dann sollte im Protokoll vereinbart werden, dass der Vermieter auf Kosten des Mieters die Arbeiten durchführen lässt.

    Musterformulierung: ?Der Mieter sieht davon ab, die protokollierten Mängel selbst zu beseitigen. Er beauftragt den Vermieter mit der Durchführung der notwendigen Arbeiten und erklärt sich bereit, die entstehenden Kosten in Höhe von voraussichtlich ? ? zu tragen. Wird erkennbar, dass dieser Kostenrahmen um mehr als 20% überschritten wird, so verpflichtet sich der Vermieter, die Weiterführung der Arbeiten mit dem Mieter abzustimmen.?

    Auch wenn der Mieter glaubt, zur Beseitigung festgestellter Mängel oder zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein, kann dies im Protokoll vermerkt werden.

    Musterformulierung: ?Der Mieter ist der Ansicht, zur Beseitigung der protokollierten Mängel und/ oder zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet zu sein.?

    Durch einen derartigen Zusatz lässt sich der Mieter vielleicht doch noch dazu bewegen, das Protokoll zu unterschreiben und dadurch zumindest die Feststellungen zum Zustand der Wohnung zu bestätigen.

    Fazit: Wenn Sie wie beschrieben vorgehen, sichern Sie sich Ihre Rechte im Streitfall vor Gericht optimal.

  • 03.12.2014 09:00

    Vermietung von Garagen und Stellplätzen: Wählen Sie den Mietvertrag nach Ihren Interessen

    Bei der Vermietung von Garagen oder Pkw-Stellplätzen stellen sich Vermieter und Verwalter oft selbst ein Bein, weil sie die Rechtsfolgen nicht genügend bedenken. Diese können sich völlig unterschiedlich gestalten, je nachdem, ob hierfür ein selbstständiger Mietvertrag geschlossen wurde oder nicht.

    Viele Mieter benötigen zu ihren Mieträumen eine Garage oder einen Pkw-Stellplatz. Wenn hier hier etwas angeboten werden kann, steigen die Vermietungschancen beträchtlich. Bei der Vermietung lauern aber Fallstricke, denn nach neuerer BGH-Rechtsprechung liegt im Zweifel ein einheitlicher Mietvertrag vor. Deshalb ist es so wichtig frühzeitig die Weichen im eigenen Sinne zu stellen.

    Vertragsfreiheit ? selbst die Weichen bei der Vermietung stellen

    Viele Vorschriften des Wohnraummietrechts sind für Vermieter zwingend. Deshalb kann zum Beispiel nur unter bestimmten, im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) genau geregelten Voraussetzungen im Mietvertrag vereinbart werden, dass das Mietverhältnis zum Ablauf einer bestimmten Mietzeit ohne Kündigung endet (Zeitmietvertrag).

    Dagegen gibt es keine besonderen gesetzlichen Vorschriften für die Vermietung von Garagen und Stellplätzen. Es gelten hier, ähnlich wie bei der Vermietung von Gewerberäumen, nur die allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts. Besonderheiten bestehen für Eigentümer einer Immobilie nur, wenn im jeweiligen Einzelfall ein einheitliches Mietverhältnis, etwa für eine Wohnung und eine Garage vorliegt.

    Der Grundsatz der Vertragsfreiheit bei der Vermietung von Garagen und Stellplätzen ermöglicht somit mehr Möglichkeiten für eine ertragreiche Bewirtschaftung der Immobilie. In der Praxis gibt es verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zur Überlassung von Garagen und Stellplätzen, die mit unterschiedlichen Rechtsfolgen verbunden sind:

    • Vermietung von Wohn- oder Gewerberaum mit einer oder mehreren Garagen.
    • Die Vermietung der Garage bzw. des Stellplatzes erfolgt unabhängig vom bestehenden Wohn- oder Gewerberaummietvertrag.
    • Die Garage bzw. der Stellplatz wird an eine Person vermietet, die nicht gleichzeitig Wohn- oder Gewerberaummieter ist.

    Die Rechtsfolgen einer einheitlichen Vermietung

    Wenn bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags ausdrücklich geregelt wurde, dass zur Mietsache nicht nur die Wohnräume und der Kellerraum gehören, sondern auch ein bestimmter Stellplatz oder eine Garage, liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor. Daraus ergeben sich für Sie folgende rechtliche Auswirkungen:

    1. Keine Teilkündigung

    Grundsätzlich kann nur das gesamte Mietverhältnis gekündigt werden. Es ist also nicht etwa möglich, eine Teilkündigung über die Garage auszusprechen, weil diese für sich selbst oder Angehörige benötigt wird oder ein anderer Mietinteressent bereit ist, eine höhere Miete dafür zu zahlen (BGH, Urteil v. 12.10.11, VIII ZR 251/10).

    Aber: Eine Ausnahme besteht, wenn eine Garage oder ein Stellplatz benötigt wird, weil auf deren Fläche weiterer Wohnraum geschaffen oder neu zu schaffender Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen ausgestattet werden soll. In diesem Fall darf die Garage separat gekündigt werden, wobei eine 3-monatige Kündigungsfrist gilt (§ 573b BGB).

    Beispiele: Ein Miethaus mit 8 Wohnungen verfügt über 6 Garagen. Die Garagen sind aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags an Bewohner des Hauses vermietet. Der Vermieter möchte die Erdgeschosswohnungen vergrößern und mit Wintergärten versehen. Für die baulichen Erweiterungen müssen 2 Garagen abgerissen werden. In diesem Fall liegt ein Grund für eine Teilkündigung der Mietverträge mit den betreffenden Wohnungsmietern vor.

    Der Vermieter plant, das Dachgeschoss der Immobilie auszubauen. Die Wohnung soll auch behindertengerecht ausgestattet sein. Um einen Außenaufzug anzubauen, muss eine Garage entfernt werden, die mit dem Gebäude verbunden ist. Auch hier ist eine Teilkündigung des Mietvertrags mit dem betroffenen Wohnraummieter hinsichtlich der Garage zulässig. In diesen Fällen kann bis zum 3. Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats die Teilkündigung ausgesprochen werden.

    Beispiel: Wenn die Teilkündigung zum 30. Juni eines Jahres wirksam werden soll, muss das Kündigungsschreiben dem Mieter bis zum 3. Werktag des Monats April zugehen.

    Allerdings: Verzögert sich der Beginn der geplanten Bauarbeiten, kann der Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis um diesen Zeitraum verlängert. Der Mieter kann auch verlangen, dass die Miete angemessen gesenkt wird. Die Reduzierung hat sich dabei am Nutzwert der Garage zu orientieren.

    Um Streit über den Nutzwert der Garage oder den Stellplatz zu vermeiden, empfiehlt es sich, durch Auskünfte bei geeigneten Stellen (Nachbarn, Vermieter- und Mieterorganisationen, Makler) die Miete für eine vergleichbare Garage oder einen ähnlichen Stellplatz zu ermitteln. Auf dieser Grundlage sollten Sie einvernehmlich mit Ihrem Mieter eine reduzierte Miete festlegen.

    Beispiel: Eine Wohnung einschließlich Garage wurde für monatlich 500 ? vermietet. Die Miete für eine vergleichbare Garage in diesem Stadtteil beträgt 60 ?. Die Teilkündigung hinsichtlich der Garage wurde zum Ablauf des Monats Juni ausgesprochen. Der Mieter kann verlangen, dass ab dem 1. Juli die Miete für die Wohnung auf 440 ? gesenkt wird.

    2. Keine Teilmieterhöhung

    Wenn ein einheitliches Mietverhältnis über eine Wohnung und eine Garage oder einen Stellplatz vorliegt, kann nicht nur einseitig die Miete für die Garage erhöht werden. Vielmehr gelten dann insgesamt die Regelungen, die bei Mieterhöhungen beachtet werden müssen. Eine Erhöhung kann also zum Beispiel nur unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder auf 3 Vergleichswohnungen begründet werden.

    3. ?Kauf bricht nicht Miete?

    Wenn eine Mietwohnung verkauft wird, tritt der Erwerber an Stelle des Verkäufers als Vermieter in den Mietvertrag ein (§ 566 BGB). Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Folge auch eintritt, wenn eine Wohnung und eine Garage, die aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags vermietet sind, an verschiedene Erwerber verkauft werden (BGH, Urteil v. 28.09.05, VIII ZR 399/03):

    Wenn man an einem solchen geplanten Vertragsabschluss beteiligt ist (zum Beispiel als einer von mehreren Erwerbern), sollte man sich vorsorglich über die genauen Einzelheiten der zusammenhängenden Vermietung informieren.

    Vorteile eines einheitlichen Mietverhältnisses

    Ein einheitlicher Mietvertrag über eine Wohn- oder Gewerbeeinheit und eine Garage kann in folgenden Fällen sinnvoll sein:

    • In der näheren Umgebung, zum Beispiel in ländlichen Räumen, besteht ein ausreichendes Angebot an preisgünstigen Garagen und Stellplätzen sowie öffentlichen Parkmöglichkeiten. Der Mieter hat dann nicht die Möglichkeit, nur das Mietverhältnis über die Garage oder den Stellplatz zu kündigen, um Kosten zu sparen, mit der Folge, dass Vermieter selbst einen Nachmieter suchen müssen.
    • Die Gewerbeeinheit verfügt über eine größere Zahl von Stellplätzen, die aufgrund der Lage nicht ohne weiteres an andere Interessenten einzeln zu vermieten sind. Auch in diesem Fall kann der Gewerberaummieter nicht eine Teilkündigung hinsichtlich einzelner Stellplätze aussprechen, um die Miete zu reduzieren.

    Mietvertrag über Garagen und Stellplätze: Zweifelsfälle aus der Vermietungspraxis

    Bei der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes an Wohnungsmieter wird häufig nicht geregelt, in welchem rechtlichen Verhältnis die Wohnung und die Garage bzw. der Stellplatz zueinander stehen sollen. Dazu gehören insbesondere folgende Fälle:

    1. Spätere Überlassung einer Garage oder eines Stellplatzes an den Wohnungsmieter

    Wenn Vermieter dem Wohnungsmieter im weiteren Verlauf des Mietverhältnisses, zum Beispiel nach einigen Jahren, eine Garage oder einen Stellplatz überlassen, so wird kein separater Garagen- bzw. Stellplatzmietvertrag abgeschlossen, sondern der bestehende Wohnungsmietvertrag ergänzt. Die Garage bzw. der Stellplatz wird dann ein Bestandteil der Mietsache, ohne dass es einer besonderen Regelung bedarf.

    2. Garage und Wohnung liegen auf unterschiedlichen Grundstücken

    Wenn die Garage und die Wohnung nicht auf demselben Grundstück liegen, kann dies bedeuten, dass zwei eigenständige Verträge unterstellt werden. Es kommt aber auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls an. Ein eigenständiger Garagenmietvertrag wird in der Regel vorliegen, wenn das Garagengrundstück überwiegend nicht Wohnzwecken dient und die vorhandenen Garagen auch an Personen vermietet werden, die keine Wohnungsmieter sind.

    3. Unterschiedliche Vertragslaufzeiten und/oder Kündigungsfristen

    Wenn mit dem Mieter vereinbart wurde, dass unterschiedliche Vertragslaufzeiten und/oder Kündigungsfristen für die Garage und die Wohnung gelten sollen, können nach der Rechtsprechung getrennte Verträge vorliegen.

    4. Verschiedene Termine für die Zahlung der Wohn- und Garagenmiete

    Auch eine vertragliche Regelung, dass die Garagenmiete zu einem anderen Termin als die Wohnungsmiete zu zahlen ist, kann unter Berücksichtigung des Einzelfalles dazu führen, dass 2 Verträge angenommen werden.

    5. Im Zweifel liegt ein einheitliches Mietverhältnis über Garage und Wohnung vor

    Aus den genannten Beispielfällen folgt, dass nach der Rechtsprechung getrennte Mietverträge über Wohnraum und Garage bzw. Stellplatz nur vorliegen, wenn besondere Umstände des jeweiligen Einzelfalles dafür sprechen. Im Zweifel liegt sonst ein einheitliches Mietverhältnis vor (BGH, Urteil v. 12.10.11, VIII ZR 251/10).

    Getrennte Vermietung einer Garage/eines Stellplatzes an den Wohnungsmieter

    Wenn Sie die oben genannten Auswirkungen, die mit einem einheitlichen Mietverhältnis zum Beispiel für eine Garage und einen Stellplatz verbunden sind, vermeiden wollen, sollten Sie bereits bei Vertragsschluss in einem separaten Garagenmietvertrag ausdrücklich regeln, dass die Vermietung der Garage unabhängig von der Vermietung der Wohnung erfolgt. Am besten ist dafür die Verwendung eines separaten Vertragsformulars geeignet.

    Möchten Sie kein eigenständiges Formular für die Vermietung der Garage oder des Stellplatzes ausfüllen, sollten Sie, um rechtliche Risiken möglichst zu vermeiden, zumindest eine entsprechende Klarstellung in Ihrem Wohnungsmietvertrag vornehmen.

    Beispiel: ?Die Vermietung der Garage erfolgt unabhängig vom Wohnungsmietvertrag. Eine eigenständige Kündigung des Garagenmietvertrags ist zulässig.?

    Garagen- oder Stellplatzvermietung an Personen, die keine Wohn- oder Gewerberaummieter sind

    Die oben beschriebenen Abgrenzungsprobleme zu einem Wohnraummietvertrag treten nicht auf, wenn die Garagen- oder Stellplätze an Personen vermietet werden, die keine Wohnraummieter sind. Auch hier empfiehlt sich aber der schriftliche Abschluss eines Garagen- oder Stellplatzmietvertrages unter Verwendung eines Musters (siehe Ende dieses Beitrages).

    Wenn ein getrenntes Vertragsverhältnis über Wohnraum und Garage bzw. Stellplatz besteht, ergeben sich für Vermieter folgende Auswirkungen:

    1. Eigenständige Kündigung des Garagenmietvertrags

    Der Garagenmietvertrag kann separat gekündigt werden, ohne dass ein sogenanntes berechtigtes Interesse ? also zum Beispiel Eigenbedarf ? bestehen muss. Die Angabe eines Grundes im Kündigungsschreiben ist damit folglich nicht notwendig.

    2. Kein Räumungsschutz

    Der Garagenmieter hat in solchen Fällen auch keinen Räumungsschutz wie ein Wohnungsmieter. Er könnte also die Räumung und Herausgabe der Garage nicht mit einer gerichtlichen Räumungsfrist wegen Alter oder Krankheit verzögern.

    3. Kündigungsfristen

    Die Fristen zur Kündigung eines eigenständigen Garagen- oder Stellplatzmietvertrags hängen davon ab, ob die Mietsache privat oder gewerblich genutzt wird:

    • Eine privat genutzte Garage kann spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden, wenn ? wie üblich ? eine Monatsmiete vereinbart worden ist.
    • Dient dagegen die Garage gewerblichen Zwecken, etwa für das Abstellen eines Firmenfahrzeugs oder zur Lagerung von Waren, so ist eine Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres nur zum Ablauf des nächsten Quartals möglich.

    Beispiele: Wenn der Vermieter dem ?privaten? Garagenmieter das Mietverhältnis zum Ablauf des 31.12. kündigen möchten, muss das Kündigungsschreiben spätestens am 3. Werktag des Monats Oktober dem Mieter zugehen. Die Kündigung eines gewerblichen Garagenmietvertrags zum 31.12. muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag des Monats Juli zugehen.

    4. Mieterhöhung bzw. Änderungskündigung

    Einseitige Mieterhöhungen eines separaten Garagenmietvertrags sind nur zulässig, wenn der Vertrag dies vorsieht. Ohnedies kann die Erhöhungen der Garagen- bzw. Stellplatzmiete trotzdem durchgesetzt werden:

    Ein unbefristeter Garagenmietvertrag kann unter Einhaltung der Kündigungsfristen beendet werden (s.o.). Mit dem Ausspruch der Kündigung bietet der Vermieter dem Mieter an, den Mietvertrag zu der gewünschten neuen Miete fortzusetzen.

    Alternativ kann man auch vor der Kündigung eine einvernehmliche Änderung des bestehenden Vertrags hinsichtlich der neuen Miete anbieten und darauf hinweisen, dass der Garagenmietvertrag anderenfalls gekündigt wird.

    Beispiel: Eine Änderungsvereinbarung kann wie folgt lauten: ?Der Garagenmietvertrag vom ? zwischen ? und ? wird dahingehend geändert, dass sich ab dem ? die Miete von ? um ? ? erhöht.?

    Bei Beendigung eines befristeten Garagenmietvertrags bietet man dem Mieter an, den Vertrag nur zu den gewünschten neuen Bedingungen abzuschließen.

    Die wichtigsten Regelungspunkte im Mietvertrag

    1. Mietpreis

    Die Höhe der Miete für die Garage oder den Stellplatz kann man mit dem Mieter frei aushandeln. Eine ortsübliche Vergleichsmiete, die bei der Festsetzung bzw. Erhöhung einer Wohnraummiete beachtet werden muss, gibt es hier nicht. Vielmehr regeln Angebot und Nachfrage den Preis.

    2. Umsatzsteuer

    Nur wenn der Mieter die Garage oder den Stellplatz gewerblich nutzt, kann man von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch machen und damit das Mietverhältnis der Umsatzsteuer unterwerfen. Dann haben Sie die Möglichkeit des sogenannten Vorsteuerabzugs und bekommen vom Finanzamt im Rahmen der Umsatzsteuererklärung die Mehrwertsteuer (Vorsteuer) aus Rechnungen für Dienstleistungen an den Garagen und Stellplätzen, zum Beispiel von Handwerkern, erstattet.

    Deshalb sollte im Vertrag immer die Möglichkeit vereinbart werden, dem Gewerbemieter die Umsatzsteuer in Rechnung zu stellen.

    Beispiel: ?Soweit die Mieteinnahmen des Vermieters der Mehrwertsteuer unterliegen oder der Vermieter die Mieteinnahmen unter Verzicht auf die Steuerbefreiung gemäß § 9 Umsatzsteuergesetz der Umsatzsteuer unterwirft, hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters zusätzlich zum Mietzins und der weiteren gem. Nr. 1 zu zahlenden Leistungen Mehrwertsteuer in der jeweils gesetzlichen Höhe zu entrichten.?

    3. Vertragsdauer

    Mietverträge über Garagen oder Stellplätze können auf unbestimmte Zeit oder befristet abgeschlossen werden. Gesetzliche Vorgaben gibt es im Gegensatz zur Überlassung von Wohnraum nicht. Für einen unbefristeten Vertrag spricht, dass man flexibel ist, das heißt bei Bedarf das Mietverhältnis kündigen kann, wenn die Garage oder der Stellplatz anderweitig benötigt wird oder durch eine Änderungskündigung eine Mieterhöhung durchgesetzt werden soll.

    4. Zustimmung zur Untervermietung

    Bei der Vermietung einer Garage oder eines Stellplatzes sollte man vertraglich festlegen, dass eine Untervermietung oder sonstige Überlassung der Garage bzw. des Stellplatzes nur zulässig ist, wenn Sie als Vermieter vorher schriftlich zustimmen. So hat man die Möglichkeit, rechtlich gegen einen nicht gewollten Gebrauch der Garage oder des Stellplatzes durch eine unbekannte Person vorzugehen.

    Beispiel: ?Der Mieter darf die Mietsache oder Teile davon sowie Freiflächen nur mit vorheriger, schriftlich erteilter Zustimmung des Vermieters untervermieten oder in sonstiger Weise Dritten zum Gebrauch überlassen.?

    5. Zulässige Nutzung

    In der Praxis ist häufig streitig, ob der Mieter in der Garage oder auf dem Stellplatz auch Fahrräder oder Motorräder abstellen oder dort Werkzeuge, Maschinen oder gar Hausrat lagern darf. Wurde hierzu keine Regelung im Mietvertrag getroffen, gilt im Grundsatz Folgendes:

    Dem Mieter ist in jedem Fall verboten, die Garage so zu nutzen, dass die Unterbringung seines Kraftfahrzeugs nicht mehr möglich ist. Die Garage darf also nicht ?vollgestellt? werden. Solange die Unterbringung seines Pkw gewährleistet ist, darf der Mieter auch Motorräder und Fahrräder unterbringen, ebenso Zubehörteile (etwa Winterreifen), nicht aber Hausrat oder gar Unrat.

    Etwas anderes gilt für Stellplätze. Da sie keinen abgeschlossenen Raum, sondern lediglich eine ungeschützte abgesteckte Fläche bilden, sind sie grundsätzlich nur für das Abstellen eines PKW geeignet. In anderer Weise darf der Mieter den Stellplatz also nicht nutzen, außer der Vermieter gestattet es ausdrücklich.

    Andersherum trifft den Vermieter die Pflicht, für eine verkehrssichere Zufahrt zu sorgen und diese auch sauber und zugänglich zu halten ? wobei die Reinigungs- und Streupflichten auch auf den Mieter übertragen werden können.

    6. Garagenordnung

    Man kann ? ähnlich wie bei einer Hausordnung ? in einer Garagenordnung Regelungen aufstellen, die im Interesse einer ordnungsgemäßen Nutzung der Garagen- und Stellplätze und der dazu gehörenden Freiflächen wie Zufahrten notwendig sind und von den Mietern eingehalten werden müssen. Erforderlich ist aber, dass die Garagenordnung Bestandteil des Garagenmietvertrags wird.

    Beispiel: ?Die Garagenordnung vom ?, deren Erhalt der Mieter mit seiner Unterschrift bestätigt, ist Bestandteil dieses Vertrags.?

    Inhalt einer Garagenordnung kann zum Beispiel sein:

    • Verbot der Lagerung von bestimmten Stoffen, wie etwa Öl,
    • Verbot der Benutzung von offenem Licht und Feuer,
    • Verbot des Waschens von Fahrzeugen in den Garagen.

    7. Reinigungs- und Streupflichten

    Entsprechend der Vermietung von Wohnraum können die Garagen- und Stellplatzmieter auch dazu verpflichtet werden, die Reinigungs- und Streupflicht für die Zufahrten und Freiflächen vor den Garagen und Stellplätzen zu übernehmen.

    Beispiel: ?Der Mieter ist nach näherer Bestimmung des Vermieters verpflichtet, im Wechsel mit den übrigen Garagen- und Stellplatzmietern die Zufahrten und Freiflächen vor den Garagen zu reinigen und entsprechend der Ortssatzung der Stadt ? vom ? die Schnee- und Eisbeseitigung und das Streuen bei Glatteis durchzuführen.?

    8. Betriebskosten für Garagen und Stellplätze

    Der Mieter ist nur zur Zahlung von Betriebskosten für eine Garage oder einen Stellplatz verpflichtet, wenn eine entsprechende konkrete Vereinbarung im Mietvertrag getroffen worden ist. Ansonsten sind mit der Garagen- oder Stellplatzmiete auch anfallende Betriebskosten abgegolten.

    Man hat wie bei der Vermietung von Wohn- und Gewerberaum die Möglichkeit, mit dem Mieter zu vereinbaren, dass sich die Garagenmiete aus einer Grundmiete und den anfallenden Betriebskosten zusammensetzt. Für die Betriebskosten kann auch eine Pauschale festgesetzt werden. Wenn der Mieter Vorauszahlungen auf die anfallenden Betriebskosten zu leisten hat, muss ihm eine Betriebskostenabrechnung erstellt werden (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).

    Wenn man beispielsweise nur eine oder wenige Garagen vermietet, ohne dass die dafür anfallenden Betriebskosten zu einem Objekt mit vermieteten Wohnungen gehören, sollte man nach Möglichkeit eine ausreichende Pauschale vereinbaren, um den mit der Betriebskostenabrechnung verbundenen Aufwand zu vermeiden. In größeren Objekten ist jedoch aus Gründen der Transparenz gegenüber den Mietern zu empfehlen, auch die auf Garagen und Stellplätze anfallenden Betriebskosten konkret abzurechnen.

 

 

In dieser Übersicht finden Sie die wichtigsten BGH-Urteile und BGH-Beschlüsse aus letzter Zeit zum Wohnungseigentumsrecht.

Vergemeinschaftung schließt individuelle Rechtsverfolgung durch Wohnungseigentümer aus

Haben die Wohnungseigentümer beschlossen, Ansprüche wegen der Störung des Gemeinschaftseigentums gemeinschaftlich durchzusetzen, können einzelne Eigentümer ihre Rechte insoweit nicht mehr individuell verfolgen. (BGH, Urteil v. 5.12.2014, V ZR 5/14) Mehr

Anfechtungsklage: Verwalter darf Anwalt aus Gemeinschaftsmitteln zahlen

Beauftragt der Verwalter für die in einem Anfechtungsprozess beklagten Eigentümer einen Anwalt, darf er diesen aus Gemeinschaftsmitteln bezahlen, wenn im Wirtschaftsplan Mittel hierfür vorgesehen oder er hierzu ermächtigt ist. (BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 26/14) Mehr

Einzelner Wohnungseigentümer kann Sanierung des Gemeinschaftseigentums verlangen

Wohnungseigentümer müssen die Kosten dringend erforderlicher Sanierungen gemeinsam bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn sie sich die Renovierung nicht leisten können. Stimmen sie einem entsprechenden Beschluss nicht zu, können sie sich schadensersatzpflichtig machen. (BGH, Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14) Mehr

Keine neuen Pflichten für Wohnungseigentümer durch Beschluss

Auch wenn eine Öffnungsklausel erlaubt, die Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, darf ein Änderungsbeschluss den nachteilig betroffenen Wohnungseigentümern ohne deren Zustimmung keine neuen Pflichten aufbürden. (BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13) Mehr

Keine rückwirkende Zurechnung von Verwalterwissen

Zieht die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich, wird den Eigentümern das diesbezügliche Wissen des Verwalters erst ab Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft zugerechnet. (BGH, Urteil v. 4.7.2014, V ZR 183/13) Mehr

Kostenerstattung bei Anfechtungsklage begrenzt

Vertritt der Verwalter bei einer Anfechtungsklage die beklagten Wohnungseigentümer, können diese im Kostenfestsetzungsverfahren nur die Kosten für die Terminswahrnehmung ersetzt verlangen. Aufwand für die allgemeine Prozessführung wie Vorbereitung und Korrespondenz ist nicht erstattungsfähig. (BGH, Beschluss v. 7.5.2014, V ZB 102/13) Mehr

Eigentümer können zweifelhaften Beschluss über Sonderumlage wiederholen

Der Wirtschaftsplan kann nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen. Dasselbe gilt für den Beschluss über eine Sonderumlage. (BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13) Mehr

Auch siegreicher Wohnungseigentümer muss sich an Prozesskosten beteiligen

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen. Eine Freistellung des obsiegenden Eigentümers von den Kosten kommt nicht in Betracht. (BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13) Mehr

Keine Fristsetzung durch Eigentümer entgegen WEG-Interessen

Ein Wohnungseigentümer kann dem Bauträger nicht selbst eine Frist zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum setzen, wenn dies mit den Interessen der WEG kollidiert. (BGH, Urteil v. 6.3.2014, VII ZR 266/13) Mehr

Verwalteramt überdauert Verschmelzung juristischer Personen

Bei der Verschmelzung einer als WEG-Verwalter bestellten juristischen Person auf eine andere juristische Person gehen die Verwalterstellung und der Verwaltervertrag auf den übernehmenden Rechtsträger über. (BGH, Urteil v. 21.2.2014, V ZR 164/13) Mehr

WEG-Verwalter muss bei Vertragskündigung Vollmacht vorlegen

Legt der Verwalter einer Vertragskündigung im Namen der WEG keine Vollmachtsurkunde bei, kann der Vertragspartner die Kündigung zurückweisen. (BGH, Urteil v. 20.2.2014, III ZR 443/13) Mehr

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WEG muss Eigentümer verauslagte Abgaben erstatten

Bezahlt ein Wohnungseigentümer öffentliche Abgaben, die von allen Eigentümern als Gesamtschuldner zu tragen sind, kann er von der Gemeinschaft Erstattung verlangen. (BGH, Urteil v. 14.2.2014, V ZR 100/13) Mehr

 

News Stand: 06.12.2014

03.07.2013 Mieterhöhungsbegründung mit Mietspiegel, nicht mit Sachverständigengutachten

BGH-Entscheidungen schaffen Rechtssicherheit

05.06.2013 Kein besserer Schallschutz nach Umbauarbeiten im Haus

Bundesgerichtshof lehnt Mietminderung ab

10.04.2013 Vermieter darf Gitarrenunterricht verbieten

Bundesgerichtshof erlaubt Kündigung der Mietwohnung

10.04.2013 Bundesgerichtshof erlaubt höhere Mietsicherheiten

Gut für Vermieter ? schlecht für die Rechtssicherheit

20.03.2013 Eigenbedarf schon nach drei Jahren möglich

Bundesgerichtshof schwächt Mieterposition

20.03.2013 Generelles Hunde- und Katzenverbot im Mietvertrag unwirksam

Bundesgerichtshof gibt Mietern Recht

08.03.2013 Bundesgerichtshof erlaubt Kürzung der Betriebskostenvorauszahlungen

Mieterbund sieht Stärkung der Mieterrechte

13.02.2013 Bearded Collie auch in Altbau-Etagenwohnung erlaubt

Bundesgerichtshof gibt Mietern Recht

 

 

Mietrechtsänderung endgültig beschlossen

 

 

Die Mietrechtsänderung kann in Kürze in Kraft treten. Auch der Bundesrat hat dem Gesetz zugestimmt.

 

Das neue Mietrecht hat auch den Bundesrat passiert. Die Länderkammer billigte den Gesetzentwurf, den der Bundestag im Dezember beschlossen hatte, und erteilte der Forderung des Rechtsausschusses, den Vermittlungsausschuss anzurufen, eine Absage.

 

Das Gesetz muss jetzt noch von Bundespräsident Gauck unterzeichnet und im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Es tritt zu Beginn des zweiten Kalendermonats nach Verkündung in Kraft. Bei Verkündung noch im Februar würde die Neuregelung ab 1.4.2013 gelten, ansonsten entsprechend später.

 

Das nun beschlossene "Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln" führt im Wesentlichen zu folgenden Änderungen am Mietrecht:

 

Absenkung der Kappungsgrenze

 

Die Bundesländer können in Zukunft in Gebieten, in denen ein Wohnungsengpass herrscht, die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von derzeit 20 Prozent in 3 Jahren auf 15 Prozent senken. Gebiete, in denen dies gelten soll, können die Länder per Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 5 Jahren bestimmen.

 

Vereinfachte Durchsetzung energetischer Modernisierung

 

Vermieter können energetische Modernisierungsmaßnahmen künftig einfacher durchsetzen. Der Kreis an Maßnahmen, die Mieter dulden müssen, wird ausgeweitet.

 

Minderungsausschluss bei energetischer Modernisierung

 

Das Minderungsrecht wird bei Beeinträchtigungen des Mieters durch energetische Sanierungen, die dem Mieter zugutekommen, für die ersten 3 Monate ausgeschlossen. Dienen die Maßnahmen hingegen ?nur dem Klimaschutz?, bleibt die Minderungsmöglichkeit erhalten. Der Minderungsausschluss war einer der umstrittensten Punkte im Gesetzgebungsverfahren.

 

Energetische Beschaffenheit als Wohnwertmerkmal

 

Die energetische Beschaffenheit der Wohnung muss bei der Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete als Merkmal berücksichtigt werden.

 

Nichtzahlung der Kaution als Kündigungsgrund

 

Die Nichtzahlung der Kaution wird als Grund zur fristlosen Kündigung im Gesetz festgeschrieben. Vermieter können ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die 2 Kaltmieten entspricht. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter auch hier die Möglichkeit, die Kündigung durch Zahlung der Rückstände unwirksam zu machen.

 

Umstellung auf gewerbliche Wärmelieferung (Contracting)

 

Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) auf den Mieter umlegen kann, werden gesetzlich definiert. So dürfen die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht übersteigen und die Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung muss mit einem Effizienzgewinn verbunden sein. Die Vorschrift gilt auch für die Gewerbemiete, wobei dort abweichende Vereinbarungen zulässig sind.

 

Kündigungsschutz bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

 

Die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Erwerb durch Gesellschaften oder Miteigentümer wird erschwert. So gilt künftig beim Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder mehrere Personen generell die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB (3 bzw. 10 Jahre). Ausgenommen hiervon ist der Erwerb durch Familienmitglieder oder Angehörige desselben Haushalts, die die Wohnung selbst nutzen wollen.

 

Berliner Räumung

 

Die sog. Berliner Räumung, bei der der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung beschränkt und an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht, wird als gleichberechtigte Alternative zur ?normalen Räumung? im Gesetz festgeschrieben. Bislang ist dieses von der Praxis entwickelte Modell nicht gesetzlich normiert.

 

Erleichterte Räumung bei Aufnahme Dritter

Mietern wird es erschwert, Räumungen dadurch zu verhindern, dass sie Personen in die Wohnung aufnehmen, von denen der Vermieter nichts weiß. Gegen solche Personen können Vermieter künftig durch einstweilige Verfügung kurzfristig einen ergänzenden Räumungstitel erwirken.

 

Sicherheitsleistung für Mietforderungen

 

Klagt der Vermieter in einem Räumungsprozess gleichzeitig auf Zahlung der Miete kann er künftig beantragen, dass der beklagte Mieter für die nach Rechtshängigkeit fälligen Mieten Sicherheit leisten muss. Voraussetzung ist, dass die Klage ?hohe Aussicht auf Erfolg" hat. Kommt der Mieter einer solchen Sicherungsanordnung nicht nach, kann das Gericht im Räumungsprozess eine einstweilige Verfügung auf Räumung erlassen.

 

Beschleunigte Bearbeitung von Räumungsprozessen

 

Räumungsverfahren müssen von den Gerichten künftig vorrangig und beschleunigt bearbeitet werden.

 

 

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News bis 16.01.2013

 

Alte Kaution

Mieter verlieren auch dann nicht ihren Anspruch auf Rückzahlung ihrer Kaution, wenn der neue Eigentümer die Immobilie aus einer Zwangsversteigerung erworben hat. Hat der alte Vermieter die Mietkaution seiner Mieter nicht getrennt von seinem Vermögen angelegt und geht er in die Insolvenz, so hat für die verzinste Rückzahlung der Mietkaution der neue Eigentümer zu sorgen, auch wenn er von dem insolventen Voreigentümer dafür kein Geld zur Verfügung gestellt bekommen hatte. (BGH, XII ZR 13/10)

 

Hoher Vorschuss

Erhält ein Mieter von seinem Vermieter einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung in Höhe von 135 000 Euro, so muss der Mieter die Arbeit umgehend aufnehmen.

Nimmt er dies über einen längeren Zeitraum nicht in Angriff, so kann das ein Kündigungsgrund sein. Auch dürfe der Vorschuss nur für diesen Zweck eingesetzt werden, so der Bundesgerichtshof. Es sei nicht erforderlich, den Zeitraum der Durchführung exakt festzulegen, da dieser abhängig von den Umständen variieren kann. (BGH, VIII ZR 63/11)

 

Heimlicher Stoff

Ein Vermieter kann grundsätzlich nicht dafür verantwortlich gemacht werden, dass ein Mieter in der Wohnung Drogen lagert und von dort ?ausliefert?. ?Allein die Kenntnis und Duldung der Lagerung der Betäubungsmittel in der Wohnung? erfülle den Tatbestand strafbarer Beihilfe nicht, so der Bundesgerichtshof. Zum Einschreiten sei der Wohnungseigentümer rechtlich nicht verpflichtet ? es sei denn, die Wohnung erleichtere durch ihre Beschaffenheit oder Lage den Drogenhandel. (BGH, 3 StR 12/09) .

 

14.11.2012

Bundesgerichtshof erleichtert Vermietern Betriebskostenabrechnungen

Mieterbund kritisiert Entscheidung als nicht nachvollziehbar und falsch Bundesgerichtshof erleichtert Vermietern BetriebskostenabrechnungenMieterbund kritisiert Entscheidung als nicht nachvollziehbar und falsch.

?Die Entscheidung ist aus meiner Sicht nicht nachvollziehbar und falsch. Erstmals wird dem Vermieter jetzt die Möglichkeit eröffnet, mit der Betriebskostenabrechnung Geld zu verdienen. Bisher galt der eiserne Grundsatz, Vermieter dürfen nur die Kosten auf ihre Mieter umlegen, die auch tatsächlich entstanden sind. Jetzt sollen stattdessen fiktive Kosten eines Fremdunternehmens in die Abrechnung eingestellt werden dürfen?, kritisierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das heutige Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 41/12).

Der Vermieter hatte bei den Betriebskostenpositionen Hausmeister und Gartenpflege nicht die Kosten seines dafür angestellten Personals abgerechnet. Stattdessen stellte der Vermieter fiktive Kosten ein, die ihm entstanden wären, wenn er ein Fremdunternehmen mit den Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten beauftragt hätte. Der Bundesgerichtshof hält dies für ausreichend und zieht die Parallele zu dem Fall, dass der Vermieter selbst Hausmeister- und Gartenpflegearbeiten erledigt ? auch dann könnte er fiktive Kosten eines Drittunternehmens abrechnen.

Siebenkotten: ?Der Vergleich hinkt.? Bisher galt in der Rechtsprechung und in der juristischen Fachliteratur, dass der Vermieter nur die Kosten abrechnen darf, die ihm auch tatsächlich entstanden sind. Das sind die Kosten für ein von ihm beauftragtes Drittunternehmen oder die Kosten des dafür eingestellten Personals, also seines Hausmeisters oder seines Gärtners. Nur wenn der Vermieter die Hausmeister- oder Gärtnerarbeiten selbst, höchstpersönlich erledigt, darf er hierfür fiktive Kosten eines Dritten ansetzen.

?Jetzt droht die Gefahr, dass der Vermieter Arbeiten, wie Hausmeister, Gartenpflege oder Hausreinigung, durch eigenes, preiswertes Personal erledigen lässt, dem Mieter aber fiktive Kosten eines deutlich teureren Drittunternehmens in Rechnung stellt. Damit sind Manipulationen rund um die Betriebskostenabrechnungen Tür und Tor geöffnet?, erklärte Siebenkotten.

 

11.10.2012

Bundesgerichtshof weicht Kündigungsschutz weiter auf

Mieterbund kritisiert vermieterfreundliche Rechtsprechung : ?Vermieter können jetzt noch leichter Mieter wegen Zahlungsrückständen kündigen. Der Bundesgerichtshof weicht nur zwei Wochen nach seiner problematischen Entscheidung zur Eigenbedarfskündigung den geltenden Kündigungsschutz weiter auf?, kritisierte Lukas Siebenkotten, Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 107/12). ?Das ist aus Mietersicht eine negative Rechtsprechung, die nur den Vermietern nutzt.?

Nach dem Gesetz kann der Vermieter wegen Zahlungsverzugs fristlos kündigen, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Nach der aktuellen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 107/12) gilt diese ?Zwei-Monatsmieten-Grenze? aber nicht für eine ordentliche Kündigung mit Kündigungsfrist. Die kann der Vermieter schon aussprechen, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete beträgt. Lediglich bei Rückständen von weniger als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von weniger als einem Monat ist die Kündigung ausgeschlossen.

 

11.07.2012

Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung

Bundesgerichtshof höhlt Mieterrechte aus

 

20.06.2012

Modernisierung nur, wenn gegenwärtiger Zustand der Wohnung verbessert wird

Mieterbund begrüßt Entscheidung des Bundesgerichtshofs

 

13.06.2012

Studentenwohnheim setzt Belegungskonzept und Rotation voraus

BGH-Entscheidung wichtig und überfällig

 

15.05.2012

Höhere Vorauszahlungen nur bei korrekter Abrechnung

Mieterbund begrüßt geänderte BGH-Rechtsprechung

 

09.05.2012

Evangelische Kirche darf Wohnungen für Büros der Diakonie kündigen

Mieterbund kritisiert erweiterte Kündigungsmöglichkeit

09.05.2012

BGH: Kündigung droht, wenn Erhöhungen von Betriebskostenvorauszahlungen nicht gezahlt werden Sozialwohnungsmieter betroffen

Im Bereich der Sozialwohnungen drohen neue Streitigkeiten und Rechtsunsicherheiten

14.03.2012

Höhere Preise trotz unwirksamer Preisanpassungsklauseln

Bundesgerichtshof gibt Energieversorgern weitgehend Recht

 

29.02.2012

Vermietung an Touristen nicht automatisch Wohnungsmangel

Mietminderung bei konkreten Wohnwertbeeinträchtigungen zulässig

 

01.02.2012

Heizkosten: Leistungsprinzip gilt, Abflussprinzip unzulässig

BGH bestätigt Anspruch auf verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung

 

16.12.2011

Vermieter muss weder selbst modernisieren, noch Mieterinvestitionen erlauben

... die ausführlichen Beiträge erhalten nur unsere Kunden!!!

 

Urlaubszeit

Antworten auf die wichtigsten Vermieterfragen

Endlich Urlaub - Sorgen ade?

 

Ihr Mieter verabschiedet sich in Urlaub. Doch kaum ist er weg, befällt Sie ein flaues Gefühl in der Magengegend: Was, wenn Sie plötzlich in die Mieterwohnung müssen, weil z. B. der Heizungsableser vor der Tür steht? Wer putzt während seiner Abwesenheit das Treppenhaus...?

 

Was ist, wenn Sie während des Urlaubs des Mieters in seine Wohnung müssen?

 

Rechtlich ist es so: Als Vermieter sind Sie nicht berechtigt, die Mieterwohnung ungefragt zu betreten. Das wäre Hausfriedensbruch und berechtigt den Mieter sofort zur fristlosen Kündigung (LG Berlin, Urteil v. 09.02.1999, 64 S 305/98, GE 1999, S. 572). Das gilt übrigens unabhängig davon, ob Ihr Mieter im Urlaub oder schon wieder zu Hause ist. Viele Vermieter glauben, dass ihr Mieter ihnen einen "Notfallschlüssel" geben muss, damit sie im Ernstfall in die Wohnung kommen. Das stimmt aber so nicht! Der Mieter kann Ihnen als Vermieter während seiner urlaubsbedingten Abwesenheit einen Schlüssel da lassen, er muss das aber nicht!

Muss der Mieter alle Sicherungen rausdrehen und das Wasser abstellen?

Was ist, wenn es zu einem Kurzschluss oder einem Wasserschaden kommt: Welche Sicherheitsvorkehrungen muss der Mieter treffen, bevor er wegfährt? Fährt Ihr Mieter in Urlaub, gehört zu seiner Obhutspflicht, Vorkehrungen gegen etwaige Schäden zu treffen. Dabei können Sie allerdings nicht von ihm verlangen, dass er den Hauptwasserhahn schließt oder alle Wasserleitungen leer laufen lässt. Auch muss er nicht sicherheitshalber alle Elektrosicherungen herausdrehen - das wäre schlichtweg zu viel verlangt!

Spülmaschine

Allerdings: Die Spülmaschine muss Ihr Mieter natürlich abschalten! Kommt es während seiner Abwesenheit nämlich zu einem Wasserschaden, weil der Zulaufschlauch zu seiner Wasch- oder Geschirrspülmaschine unter Druck gehalten wurde, muss er Ihnen den entstandenen Schaden ersetzen (OLG Oldenburg, Urteil v. 18.10.1995, 2 U 135 / 95, NJWE-MietR 1996, S. 194).

Wer putzt während seines Urlaubs das Treppenhaus?

Was ist, wenn Ihr Mieter zwar mit der Treppenhausreinigung dran wäre, aber gerade im Urlaub ist: Muss er einen Ersatz suchen oder Sie?

 

Ist Ihr Mieter laut Mietvertrag zur regelmäßigen Hausreinigung verpflichtet, muss er bei Urlaub oder Krankheit für Ersatz sorgen. Meist bietet sich ein Tausch mit einem Mitmieter im Haus an. Kommt Ihr Mieter seiner Pflicht jedoch nicht nach, können Sie ihn deswegen abmahnen und ihn zum Nachholen seiner Pflicht auffordern. Bleibt er noch immer untätig, können Sie eine Ersatzvornahme vornehmen. Das heißt, Sie beauftragen ein Reinigungsunternehmen und verlangen von Ihrem Mieter, Ihnen die Rechnung zu ersetzen. Zudem können Sie den Mieter wegen der unterlassenen Treppenhausreinigung noch abmahnen. Mehr Rechte haben Sie nicht!

Darf der Mieter weniger Betriebskosten vorauszahlen?

Darauf müssen Sie sich nicht einlassen! Ist Ihr Mieter längere Zeit abwesend, sinken automatisch seine verbrauchsabhängigen Betriebskosten für die Wohnung. Z. B. die Kosten für Heizung, Warm-, Kalt- und Abwasser. Das liegt in der Natur der Sache: Wer wenig heizt oder wenig Wasser verbraucht, spart Energie. Das schlägt sich am Ende in der Betriebskosten-Abrechnung nieder.

 

Schließlich wird z. B. nach der Heizkostenverordnung ein Teil der Heizkosten verbrauchsabhängig ermittelt. Deshalb sinken mit dem reduzierten Verbrauch eben auch die vom Mieter zu tragenden Kosten.

 

Gleiches gilt für die Wasser- und Abwasserkosten. Soweit diese Betriebskosten nach Zählerstand verteilt werden, fällt für den verreisten Mieter eben kein Verbrauch an.

 

An den wohnflächenabhängigen Grundkosten ändert sich ohnehin durch die Abwesenheit des Mieters nichts. Deswegen muss er weiter seine Vorauszahlungen in voller Höhe zahlen.

 

Legen Sie manche Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach einem anderen Verteilungsschlüssel wie z. B. Personen oder m² um, spielt die längere Abwesenheit des Mieters ebenfalls keine Rolle.

 

Hinweis:

 

Nur weil Ihr Mieter z. B. 2 Monate im warmen Ausland verbringt, darf er nicht seine laufenden Betriebskosten-Vorauszahlungen reduzieren! Die laufen trotz Abwesenheit in voller Höhe weiter. Lediglich wenn sich aus der Betriebskosten-Abrechnung ergibt, dass der Mieter ein hohes Guthaben hat, kann er auf niedrigere Vorauszahlungen bestehen.

 

WEG News

1. Ein Erwerber von Wohnungseigentum, der den Erwerbsvertrag vor Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft abschließt und zu dessen Gunsten eine Auflassungsvormerkung eingetragen wird, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn er den Besitz an der Wohnung erst nach dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt. 2. Der in dem Grundbuch als Eigentümer eingetragene Veräußerer haftet nicht gesamtschuldnerisch für die Lasten der Wohnung, wenn der Erwerber als werdender Wohnungseigentümer anzusehen ist.

BGH, Urteil vom 11.5.2012, V ZR 196/11

Sachverhalt

Die Beklagte war Eigentümerin einer Wohnanlage, die sie in Wohnungseigentum aufteilte. Nach wie vor ist sie Eigentümerin einer Wohnung und zweier Tiefgaragenstellplätze, die sie mit notariellem Vertrag vom 14.7.2004 verkaufte. Für die Erwerberin wurde am 19.7.2004 eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen. Zu einem nicht genau festgestellten Zeitpunkt überließ ihr die Beklagte die Wohnung und die Stellplätze zur Nutzung. Am 22.9.2004 wurde der erste weitere Erwerber in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Die klagende Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt von der Beklagten unter anderem Zahlung der Abrechnungsspitzen aus den Abrechnungen der Jahre 2007 und 2008 sowie rückständiges Hausgeld aus den Jahren 2009 und 2010, jeweils bezogen auf die genannte Wohnung nebst Tiefgaragenstellplätzen.

Begründung

Nicht die Beklagte als eingetragene Eigentümerin, sondern nur die Erwerberin als werdende Wohnungseigentümerin schuldet die geltend gemachten Beträge.

1. Die Erwerberin ist als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen.

a) Der Senat hat für die Entstehungsphase einer Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden, dass - anders als bei einem sogenannten Zweiterwerb von Wohnungseigentum - jedenfalls im Innenverhältnis zwischen dem teilenden Eigentümer und den Ersterwerbern eine vorverlagerte Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes geboten sein kann (Beschluss vom 5.6.2008 - V ZB 85/07, BGHZ 177, 53 ff.; für den Zweiterwerb vgl. BGH, Beschluss vom 24.3.1983 - VII ZB 28/82, BGHZ 87, 138, 141 ff.; Senat, Beschluss vom 1.12.1988 - V ZB 6/88, BGHZ 106, 113, 118 ff.; Beschluss vom 18.5.1989 - V ZB 14/88, BGHZ 107, 285 ff.). Voraussetzung ist, dass der Erwerber aufgrund einer rechtlich verfestigten Erwerbsposition ein berechtigtes Interesse daran erlangt hat, die mit dem Wohnungseigentum verbundenen Mitwirkungsrechte an der Verwaltung der Wohnanlage vorzeitig auszuüben. Eine solche Erwerbsposition ist entstanden, wenn ein wirksamer, auf die Übereignung von Wohnungseigentum gerichteter Erwerbsvertrag vorliegt, der Übereignungsanspruch durch eine Auflassungsvormerkung gesichert ist und der Besitz an der Wohnung auf den Erwerber übergegangen ist (Senat, Beschluss vom 5.6.2008, a. a. O., Rn. 14). Dies hat zur Folge, dass der werdende Wohnungseigentümer einerseits die Mitwirkungsrechte ausüben kann und andererseits gemäß § 16 Abs. 2 WEG die Kosten und Lasten zu tragen hat (Senat, a. a. O., Rn. 14, 21). Der Senat hat darüber hinaus entschieden, dass die solchermaßen erlangte Rechtsposition nicht dadurch endet, dass ein anderer Erwerber als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wird und damit die endgültige Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht (a. a. O., Rn. 16). Offen gelassen hat er bislang, ob und gegebenenfalls wie lange auch ein Ersterwerber, der erst nach diesem Zeitpunkt eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, als werdender Wohnungseigentümer zu behandeln ist (a. a. O., Rn. 19 ff.).

b) Gemessen daran steht zwar nicht fest, ob die Erwerbsposition der Käuferin schon vor dem Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft gesichert war, weil aus dem Urteil nicht hervorgeht, wann sie den Besitz erlangt hat. Das Berufungsgericht hat sie aber zu Recht als werdende Wohnungseigentümerin behandelt. Fest steht nämlich, dass vor Entstehung der endgültigen Wohnungseigentümergemeinschaft am 22.9.2004 sowohl der Erwerbsvertrag abgeschlossen wurde als auch die Eintragung der Auflassungsvormerkung erfolgte. Sollte die Erwerberin den Besitz erst im Jahr 2006 erlangt haben, wäre ihre Erwerbsposition zwar erst zu einem Zeitpunkt gesichert gewesen, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug gesetzt war. Ungeachtet dessen wäre sie aber von der Besitzeinräumung an als werdende Wohnungseigentümerin anzusehen.

aa) Der Senat hat bereits in seinem Beschluss vom 5.6.2008 angedeutet, dass jedenfalls für einen gewissen Zeitraum auch diejenigen Ersterwerber, die eine gesicherte Erwerbsposition erst nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangen, als werdende Wohnungseigentümer anzusehen sein könnten (Senat, a. a. O., Rn. 21 m. w. N.). ...

 

Bedeutung für die Praxis

Ob und gegebenenfalls wie lange auch ein Ersterwerber, der erst nach Invollzugsetzung der Gemeinschaft eine gesicherte Erwerbsposition erlangt, als werdender Wohnungseigentümer zu behandeln ist, war bisher streitig. Nunmehr werden vom BGH auch diejenigen Ersterwerber, die eine gesicherte Erwerbsposition erst nach der Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangen, als werdende Wohnungseigentümer angesehen mit der Folge, dass sie alle Rechte (z .B. Stimmrecht), aber auch alle Pflichten (z. B. zur Hausgeldzahlung) eines Wohnungseigentümers treffen.

 

 

 

Verwaltung & Facility Management

Bei der Verteilung der Heizkosten in der Jahresabrechnung der WEG sind die Kosten des tatsächlichen Verbrauchs im Abrechnungszeitraum anzusetzen. Die Umlage anhand der Vorauszahlungen ist unzulässig.

Hintergrund

Zwei Wohnungseigentümer fechten die Jahresabrechnung einer WEG an. Der Verwalter hatte bei den Heiz- und Warmwasserkosten nicht die Verbrauchskosten, die tatsächlich angefallen sind, umgelegt. Stattdessen hat er die im Abrechnungsjahr an den Energieversorger geleisteten (Abschlags-) Zahlungen in die Jahresabrechnung eingestellt und auf die Wohnungseigentümer verteilt.

Die klagenden Eigentümer halten das für falsch. Sie meinen, der Verwalter hätte nach Verbrauch abrechnen müssen.

Entscheidung

Der BGH gibt der Anfechtungsklage teilweise statt.

Ohne Erfolg bleibt die Anfechtung der Gesamtabrechnung. In die Gesamtabrechnung sind alle im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen, die im Zusammenhang mit der Anschaffung von Brennstoffen stehen, aufzunehmen. Der Verwalter muss eine geordnete und übersichtliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung vorlegen. Diese muss ein Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verstehen können. Die Gesamtabrechnung genügt diesen Anforderungen nur, wenn sie die tatsächlichen Einnahmen und die tatsächlichen Geldflüsse ausweist.

 

 

Eine Regelung in der Hausordnung eines größeren Objekts, dass nur die Erdgeschossmieter den Winterdienst ausführen müssen, benachteiligt diese unangemessen.

 

Hintergrund

Die Mieterin einer Erdgeschosswohnung wehrt sich gegen die Verpflichtung, den Winterdienst ausführen zu müssen. Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, hat 8 Etagen, auf denen jeweils 3 Mietparteien wohnen.

Der 1964 geschlossene Mietvertrag bezieht sich auf eine Hausordnung von 1960, in der es zum Winterdienst heißt:

?Das Freihalten der Bürgersteige und der Hauszugänge von Schnee und Eis und das Bestreuen bei Glätte ist Pflicht der Erdgeschossmieter; sind mehrere Wohnungen im Erdgeschoss vorhanden, so führen diese ihre Arbeiten jeweils von ihrer Grundstückshälfte aus. Die Polizei hält sich bei Vernachlässigung dieser Pflichten an die Erdgeschossmieter".

 

Die Mieterin teilte dem Vermieter im Jahr 2009 mit, wegen ihres Alters und einer Krankheit nicht mehr in der Lage zu sein, den Winterdienst auszuführen. Sie bat den Vermieter, für eine anderweitige Wahrnehmung des Winterdienstes zu sorgen. Weil der Vermieter das ablehnte, klagt die Mieterin nun auf Feststellung, dass sie nicht zum Winterdienst verpflichtet ist.

Entscheidung

Das AG Köln gibt der Mieterin Recht. Die in der Hausordnung enthaltene Regelung, dass nur die Erdgeschossmieter Schnee und Eis entfernen müssen, ist unwirksam.

Die Unwirksamkeit ergibt sich nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB daraus, dass nur ein kleiner Teil der Mieter (3 von 24) mit einer erheblichen Pflicht und einem großen Haftungsrisiko belastet wird. Dies ist eine unangemessene Ungleichbehandlung der Mieter.


Kaum ist die neue Trinkwasserverordnung in Kraft getreten, herrscht Uneinigkeit darüber, ob Vermieter die Kosten für Legionellenuntersuchungen als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen können.

Wer zahlt die Untersuchungen?

Am 1.11.2011 ist die novellierte Trinkwasserverordnung in Kraft getreten. Viele Eigentümer von Mehrfamilienhäusern sehen sich nun der Pflicht ausgesetzt, ihre Hausinstallation regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen. Die Kosten hierfür werden je nach Größe des Objekts mit mehreren Hundert Euro veranschlagt.

Zwischen Eigentümer- und Mieterschutzverbänden ist nun ein Streit darüber entbrannt, ob Vermieter diese Kosten als Betriebskosten auf ihre Mieter umlegen können.

Nach Auffassung der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & Grund Nordrhein und Westfalen ist die Rechtslage eindeutig: Die Kosten unterfielen § 2 Abs. 1 Nr. 4 a), Nr. 5 a) bzw. Nr. 6 a) der Betriebskostenverordnung und seien daher umlagefähig, sofern im Mietvertrag vereinbart. Auch das Umweltministerium des Landes Nordrhein-Westfalen teilt diese Auffassung und bezeichnet die Untersuchungskosten auf seiner Homepage als umlagefähig.

Der Deutsche Mieterbund hingegen kann sich mit dieser Rechtsauffassung überhaupt nicht anfreunden. Es gebe keine Rechtsgrundlage für eine Umlage der Untersuchungskosten auf die Mieter. Mietern, die in ihrer Betriebskostenabrechnung Untersuchungskosten vorfinden, rät der Mieterbund zum Gang zum örtlichen Mieterverein.

Längere Untersuchungsintervalle geplant

Die novellierte Trinkwasserverordnung sieht für die Legionellenuntersuchungen jährliche Intervalle vor. Nach Mitteilung des Dachverbandes Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) plant das Bundesgesundheitsministerium aber, diese Intervalle auf 3 Jahre zu verlängern, da es bei Untersuchungsstellen und Behörden an den erforderlichen Kapazitäten fehle. Eine entsprechende Änderung solle in das Bundesratsverfahren eingebracht werden, so der Verband.

 

Ein neuer Referentenentwurf für eine Änderung des Mietrechts ist bekannt geworden. Im Vergleich zum Entwurf vom Mai 2011 ist dieser teilweise etwas mieterfreundlicher.

In die seit längerem geplante Änderung des Mietrechts kommt wieder Bewegung. Ein neues Papier, das mit "Referentenentwurf (Stand 25. Oktober 2011) des Bundesministeriums der Justiz" überschrieben ist, orientiert sich an dem Entwurf aus dem Mai 2011. Allerdings ist der neue Entwurf bei der Frage der energetischen Sanierung etwas mieterfreundlicher als der bisherige.

Begriff "energetische Modernisierung" enger gefasst

Auch der neue Entwurf sieht vor, dass Mieter wegen Maßnahmen der energetischen Modernisierung für die Dauer von 3 Monaten kein Minderungsrecht haben. Allerdings werden unter den Begriff der energetischen Modernisierung" nur noch solche Maßnahmen gefasst, "durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie oder nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird" (§ 555b Nr. 1 BGB-Entwurf). Der erste Entwurf hatte diesen Begriff noch wesentlich weiter gefasst und auch Maßnahmen zur Reduzierung des Wasserverbrauchs, zur effizienteren Nutzung von Energie oder zum sonstigen Klimaschutz zur energetischen Modernisierung gezählt. Bei solchen Maßnahmen soll der Minderungsausschluss nach dem neuen Entwurf nicht greifen.

Keine Mieterhöhung bei Maßnahmen "nur" für den Klimaschutz

Die Möglichkeit, nach einer Modernisierung die Miete zu erhöhen, ist im neuen Entwurf ebenfalls restriktiver ausgestaltet. Maßnahmen, die allein dem Klimaschutz dienen, sich aber nicht unmittelbar auf die Mietsache auswirken, nimmt der neue Entwurf - anders als noch der erste Entwurf - von der Möglichkeit der Modernisierungsmieterhöhung aus. Solche Maßnahmen müsse der Mieter zwar im Allgemeininteresse dulden, er dürfe aber nicht zu ihrer Finanzierung herangezogen werden, heißt es in der Begründung. Im übrigen sieht auch der neue Entwurf vor, dass der Vermieter die Kosten für Maßnahmen, die der energetischen Modernisierung (im nun enger gefassten Sinne), der Wassereinsparung oder der Verbesserung der Mietsache dienen, jährlich in Höhe von 11 Prozent auf den Mieter umlegen kann.

Regeln zum Contracting auch für Gewerbemiete

Die geplanten Neuregelungen zum Contracting, die die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung auf den Mieter umlegen kann, definieren, sollen dem neuen Entwurf zufolge auch für gewerbliche Mietverhältnisse gelten. Hierdurch soll die einheitliche Umstellung von gemischt genutzten Gebäuden ermöglicht werden, heißt es in der Begründung.

Eine Reihe weiterer Neuregelungen sieht der neue Entwurf im Wesentlichen unverändert zum ersten Entwurf vor:

Gesetzliche Regelung der sog. "Berliner Räumung"

Möglichkeit, per einer einstweiliger Verfügung einen Räumungstitel gegen Personen zu erlangen, die der Mieter ohne Wissen des Vermieters in die Wohnung aufgenommen hat

Nichtzahlung der Kaution als Grund für eine fristlose Kündigung

Erschwerte Kündigung bei Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder Personenmehrheiten

Möglichkeit, im Prozess um Mietzahlungen eine Hinterlegungsanordnung zu erwirken.

Top-Themen Kündigung wegen Eigenbedarfs

Ein Vermieter, der ein Mietverhältnis über eine Wohnung kündigen möchte, braucht hierzu einen Kündigungsgrund. Wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt, kommt Eigenbedarf als Kündigungsgrund in Frage. Wann eine Eigenbedarfskündigung möglich ist und worauf hierbei zu achten ist, lesen Sie in diesem Top-Thema.

Vermietung an Angehörige - neue Spielregeln sind geplant

Die verbilligte Vermietung von Wohnraum an nahe Angehörige ist ein beliebtes Steuersparmodell. Allerdings müssen besondere steuerliche Spielregeln beachtet werden, wenn sie trotz Dumpingpreis für die Wohnung auch künftig alle Kosten von der Steuer absetzen wollen.

 

Entziehung des Wohnungseigentums

Eine WEG ist unauflöslich. In bestimmten Fällen können die Wohnungseigentümer aber ein Interesse daran haben, einen Miteigentümer auszuschließen, nämlich dann, wenn sich dieser solcher Verfehlungen schuldig gemacht hat, dass den anderen Eigentümern nicht zugemutet werden kann, mit ihm die Gemeinschaft fortzusetzen.

Sonderumlage

Das Gemeinschaftseigentum wird normalerweise mithilfe der laufenden Hausgelder bewirtschaftet; für größere Maßnahmen ist häufig eine Rücklage da. Doch manchmal entsteht für die WEG außerordentlicher Finanzbedarf. Dann muss sich der Verwalter Gedanken über eine Sonderumlage machen.

Dichtheitsprüfung: Pflicht oder clevere Geschäftsidee?

Auf vielen Internetseiten, aber auch in den Medien, wird den Grundstückseigentümern eingetrichtert: "Sie müssen Ihre Abwasserleitung bis spätestens 31.12.2015 auf Dichtheit prüfen lassen. Wer das nicht macht, dem droht ein saftiges Bußgeld!" Meist wird dabei noch § 60 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz zitiert.

Förderprogramme für Immobilieninvestoren

Die staatseigene KfW-Bankengruppe gewinnt für viele Geldhäuser als Refinanzierungsstütze eine immer wichtigere Rolle. Das gilt auch im Immobiliensektor. Ein Top-Thema mit Marktübersicht über Deutschlands Förderbanken.

Verwalterzustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum

Viele Gemeinschaftsordnungen sehen vor, dass die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf. Der Verwalter darf die Zustimmung weder vorschnell erteilen noch zu Unrecht verweigern. Wie Verwalter richtig vorgehen, lesen Sie in diesem Top-Thema.

Mietkaution

Die Mietkaution ist für Vermieter ein wichtiges Mittel, um sich für Ansprüche gegen den Mieter abzusichern. Was Vermieter bei der Vereinbarung, Handhabung und Verwertung der Kaution beachten müssen, lesen Sie in diesem Top-Thema.

Trinkwassernovelle: Konsequenzen für Verwalter

Neue Verordnung. Betreibern und Eigentümern stehen neue Prüf- und Anzeigepflichten ins Haus. Die Hausverwalter sollten sie baldmöglichst darüber informieren.

Sondervergütung für Verwalter

Bei vielen Verwaltern führt das Thema "Sondervergütung" ein Schattendasein ? teilweise wegen Bedenken, Gemeinschaften zu verlieren oder gar nicht erst zu bekommen, wenn sie sich bestimmte Tätigkeiten gesondert vergüten lassen wollen. Lesen Sie in diesem Top-Thema, wie Sie Sondervergütungen sinnvoll vereinbaren.

Eigentümerversammlung

Die erste Jahreshälfte ist Eigentümerversammlungs-Saison. Wichtige Beschlussfassungen, vor allem über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan, stehen an. Eine gute Vorbereitung der Versammlung ist unerlässlich. Bei der Ladung und Durchführung gilt es einiges zu beachten. Lesen Sie in diesem Top-Thema, wie Sie die Eigentümerversammlung sicher meistern.

Abrechnung der Betriebskosten

Fragen rund um die Betriebskosten waren auch in diesem Jahr ein Dauerbrenner beim BGH. Viele strittige Fragen wurden geklärt. Wie Sie die alljährlich anstehende Betriebskostenabrechnung gestalten und hierbei Fehler vermeiden, lesen Sie in diesem Top-Thema.

Verkehrssicherungspflicht

Der Winter hat Einzug gehalten und mit ihm Eis und Schnee. Doch die Verkehrssicherungspflicht beschränkt sich nicht auf den Winterdienst, sondern umfasst alle Bereiche, in denen Personen zu Schaden kommen könnten. Worauf Sie achten müssen, lesen Sie in diesem Top-Thema.

Modernisierung im laufenden Mietverhältnis

Der Vermieter darf auch während des laufenden Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchführen. Diese muss der Mieter grundsätzlich dulden. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter die Maßnahme ordnungsgemäß angekündigt hat. Hierbei gilt es, einige Dinge zu beachten. Hat der Vermieter modernisiert, kann er dies zum Anlass einer Mieterhöhung nehmen und so die Modernisierungskosten wieder "reinholen". Was Sie beachten müssen, um eine Modernisierung rechtssicher vorzubereiten und eine Modernisierungsmieterhöhung erfolgreich durchsetzen zu können, erfahren Sie in diesem Top-Thema.

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News aus der Immobilienwirtschaft (Stand: bis 30.06.2011):

BGH: Mieter haftet länger für Schaden am Gemeinschaftseigentum

Für Schadensersatzansprüche einer WEG gegen den Mieter eines Miteigentümers wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum gilt die kurze mietrechtliche Verjährungsfrist von 6 Monaten nicht.

BGH: Vermieter darf unrentable Immobilie kündigen

Ein Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks anders nicht möglich ist. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Immobilie im vermieteten und unrentablen Zustand erworben hat.

BGH: Vermieter kann Verwaltungskosten auf Gewerbemieter abwälzen

In einem gewerblichen Mietverhältnis kann der Vermieter den Mieter auch durch Formularvertrag verpflichten, die Kosten für die Hausverwaltung zu tragen.

 

News aus der Immobilienwirtschaft (Stand: bis 09.03.2011):

Hartz-IV-Reform:

Mieterbund befürchtet Kürzungen bei Unterkunftskosten

Der Hartz-IV-Kompromiss ist unter Dach und Fach. Der Deutsche Mieterbund warnt anlässlich dessen vor Leistungskürzungen bei den Unterkunftskosten.

 

Dachlawine:

Hauseigentümer haftet bei Schäden an geparktem Auto

Wird ein parkendes Auto von einer Dachlawine beschädigt, können Schadenersatzansprüche gegen den Hauseigentümer geltend gemacht werden. Dieser ist verpflichtet, auch in sonst schneearmen Gebieten vor den Gefahren zu warnen. Dass er nicht vor Ort wohnt, entlastet ihn nicht.

 

Vorzeitiger Auszug?

Mieter muss auch Betriebskosten weiter zahlen Ein Mieter muss bis zum Ende des Mietverhältnisses die Warmmiete zahlen, auch wenn er vorzeitig ausgezogen ist. Er darf auch die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten nicht zurückbehalten.

Verwirkung der Miete: Worauf kommt es an?

Dass Ansprüche verjähren können, ist allgemein bekannt. Gerade im Mietrecht mit den vielfältigen Abrechnungen und gegenseitigen Ansprüchen spielt die Verjährung eine wichtige Rolle. Oft zu wenig Augenmerk wird allerdings darauf gerichtet, dass Ansprüche gelegentlich auch verloren gehen, weil sie verwirkt werden.

 

BGH: Einwendungsfrist gegen Betriebskostenabrechnung läuft nicht bei formellen Mängeln. Die Einwendungsfrist des Mieters gegen eine Betriebskostenabrechnung beginnt erst dann zu laufen, wenn der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Abrechnung erstellt hat.

BGH: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahme auch bei fehlender Ankündigung zulässig:

Ein Vermieter kann die Miete erhöhen, wenn er eine Modernisierungsmaßnahme tatsächlich durchgeführt hat (hier: Einbau eines Fahrstuhls). Es kommt dabei nicht darauf an, dass er die Arbeiten vorher nicht gegenüber dem Mieter angekündigt hat.

Zensus-Vorbefragung läuft schleppend:

Zum Stichtag 9. Mai steht die Erhebung zum Zensus 2011 an. Eine Vorbefragung von Gebäudeeigentümern ist nun fast abgeschlossen. Viele Eigentümer haben die Fragebögen nicht zurückgeschickt.

 

BGH: Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung kann rechtsmissbräuchlich sein:

Wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen.

NEWS aus der Immobilienwirtschaft (Stand: bis Oktober 2010)

FDP will Pläne zur Gebäudesanierung entschärfen /BGH:

Verwalter kann auch außerhalb von § 49 Abs. 2 WEG für Prozesskosten haften / DDIV beschließt Mindestanforderungen für Verwalter / Keine Mietminderung, wenn Mieter von Baustelle weiß / Mieter muss Schließanlage nur bei tatsächlichem Austausch ersetzen

FDP WILL Pläne zur Gebäudesanierung entschärfen:

Die Pläne der Bundesregierung, Hausbesitzer zu verpflichten, den Gebäudebestand bis 2050 auf null-Emissions-Standard zu verbessern, stoßen bei Verbänden und Eigentümern auf scharfe Kritik. Die FDP fordert nun, keinen Zwang auszuüben, sondern mehr Geld bereitzustellen.

BGH: VERWALTER KANN AUCH AUßERHALB VON § 49 ABS. 2 WEG FüR PROZESSKOSTEN HAFTEN Auch wenn das Gericht dem WEG-Verwalter die Prozesskosten nicht gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt, kann der Verwalter trotzdem zum Ersatz der Kosten verpflichtet sein.

DDIV BESCHLIEßT MINDESTANFORDERUNGEN FüR VERWALTER

Der Dachverband Deutscher Immobilienverwalter (DDIV) führt Mindestanforderungen für seine Mitgliedsunternehmen ein. Das hat die Delegiertenkonferenz des Verbands am 9.9.2010 auf dem 18. Deutschen Verwaltertag in Nürnberg beschlossen. Zu hoch sei das Schadenspotenzial, wenn unqualifizierte Verwalter zu Werke gingen. Man wolle Schaden von Wohnungseigentümergemeinschaften abwenden und das Ansehen der Branche schützen. Verlangt werden etwa die Vorlage eines Schufa-Auszugs ohne negativen Eintrag oder einer entsprechenden Selbstauskunft und der Nachweis, dass das Mitgliedsunternehmen für sich und seine Mitarbeiter dauerhaft eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung unterhält. Darüber hinaus verpflichten sich die Verbandsverwalter, sich laufend fort- und weiter zu bilden. Weiterhin müssen Verbandsverwalter und solche, die es werden wollen, Auskunft zur Berufserfahrung erteilen und die Berufsordnung des DDIV anerkennen. Darin ist ein Verhaltenskodex verankert, an den sich die Mitgliedsunternehmen und ihre Repräsentanten halten müssen.

KEINE MIETMINDERUNG, WENN MIETER VON BAUSTELLE WEIß:

Erklärt der Vermieter dem Mieter vor Abschluss des Mietvertrags, dass das Gebäude auf dem Nachbargrundstück demnächst abgerissen wird, kann der Mieter keine Mietminderung wegen Baulärms auf dem Nachbargrundstück geltend machen. Auch wenn das Bauprojekt, z. B. durch Zeitungsartikel, bei Vertragsschluss öffentlich bekannt war, entfällt das Minderungsrecht. Ob der Mieter vom genauen Ausmaß der Bauarbeiten persönlich Kenntnis erlangt hat, spielt insoweit keine Rolle. (AG Eckernförde, Urteil v. 27.4.2010, 6 C 670/09)

MIETER MUSS SCHLIEßANLAGE NUR BEI TATSäCHLICHEM AUSTAUSCH ERSETZEN:

Hat ein Mieter einen Schlüssel einer Schließanlage verloren, kann der Vermieter nur dann Schadensersatz wegen des Austauschs der Schließanlage verlangen, wenn er diese tatsächlich ausgetauscht hat. Eine Schadensberechnung auf Grundlage eines Kostenvoranschlags ist in diesem Fall nicht möglich.

Bei unterlassenen Schönheitsreparaturen oder anderen Substanzverletzungen an der Mietsache erleidet diese eine Wertminderung, die zu ersetzen ist, auch wenn der Vermieter den Gegenstand nicht repariert oder ersetzt. In diesen Fällen kann auf Grundlage eines Kostenvoranschlags durch abstrakte Schadensberechnung Schadensersatz gewährt werden.

Bei einem verlorenen Schlüssel und der damit einhergehenden Befürchtung, dass mit dem verloren gegangenen Schlüssel Missbrauch betrieben werden könne, erleidet die Mietsache hingegen keine Wertminderung. (AG Ludwigsburg, Urteil v. 13.4.2010, 8 C 3212/09)

NEWS aus der Immobilienwirtschaft (Stand bis 17.08.2010)

Regierung plant schärfere Energievorgaben für Gebäude / BGH: Gewerbe-Vermieter kann Mietvertrag auf anderen übertragen / Aufzugsicherheit ist Betreiberpflicht / Handwerker darf Fotos aus Wohnung online stellen / Anspruch auf erstmalige Herstellung verjährt in 3 Jahren

REGIERUNG PLANT SCHäRFERE ENERGIEVORGABEN FüR GEBäUDE:

Das kürzlich vorgestellte Energiekonzept der Bundesregierung befasst sich nicht nur mit der Verlängerung der Restlaufzeit von Atomkraftwerken. Auch auf Hauseigentümer kann einiges zukommen.

BGH: GEWERBE-VERMIETER KANN MIETVERTRAG AUF ANDEREN üBERTRAGEN:

Der Vermieter von Gewerberäumen kann sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen das Recht vorbehalten, seine Stellung als Vermieter jederzeit auf eine andere Person zu übertragen.

AUFZUGSICHERHEIT IST BETREIBERPFLICHT:

Die KONE Checkliste hilft, Risiken zu erkennen und zu beseitigen- Seit Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) haftet der

Betreiber für seinen Aufzug.

- Veraltete Anlagentechnik, Wartungsmängel und ein unzureichendes Notrufsystem schaffen Gefahren für Fahrgäste und für alle diejenigen, für die der Aufzug Arbeitsmittel ist: Hausmeister, Reinigungskräfte, Monteure.

- Gerichte haben die vom Gesetzgeber gewollte Betreiberhaftung inzwischen mehrfach bestätigt.

HANDWERKER DARF FOTOS AUS WOHNUNG ONLINE STELLEN:

Ein Handwerker, der bei Arbeiten in einer Wohnung Fotos gemacht hat, darf diese auch ohne Einwilligung des Bewohners zu Werbezwecken ins Internet stellen, wenn kein Rückschluss auf die Person des Bewohners möglich ist. (AG Donaueschingen, Urteil v. 10.6.2010, 11 C 81/10)

 

ANSPRUCH AUF ERSTMALIGE HERSTELLUNG VERJäHRT IN 3 JAHREN Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands der Wohnanlage kann verjähren. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre ab Ende des Jahres, ab dem der jeweilige Eigentümer weiß, dass der tatsächliche Bauzustand nicht dem Aufteilungsplan bzw. der Teilungserklärung entspricht. (OLG Braunschweig, Beschluss v. 8.2.2010, 3 W 1/10)

NEWS aus der Immobilienwirtschaft (Stand bis 17.07.2010)

BGH: Abrechnung ist auch wirksam, wenn Vorwegabzug fehlt / Sparpaket: Regierung streicht Heizkostenzuschuss beim Wohngeld / Wer kündigen kann, darf auch kündigen / Wirtschaftlichkeit und Rentabilität in der Objektverwaltung:

Investitionsentscheidungen sicher treffen / Vermieter trägt Leerstandsrisiko / Haus & Grund empfiehlt Heizölkauf / Jeder 7. hat Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung / Verband lobt süddeutsche Grundsteuer-Vorschläge

BGH: ABRECHNUNG IST AUCH WIRKSAM, WENN VORWEGABZUG FEHLT:

Eine Betriebskostenabrechnung für eine Wohnung in einer gemischt genutzten Liegenschaft ist auch dann wirksam, wenn der Vermieter die Kosten für den gewerblich genutzten Teil nicht vorab von den Gesamtkosten abgezogen hat.

SPARPAKET: REGIERUNG STREICHT HEIZKOSTENZUSCHUSS BEIM WOHNGELD;

Das Bundeskabinett hat das umstrittene Sparpaket beschlossen. Dieses sieht u. a. vor, dass Wohngeldempfänger keinen Heizkostenzuschuss mehr bekommen.

WER KüNDIGEN KANN, DARF AUCH KüNDIGEN:

Kündigungsrecht heißt Kündigungsrecht. Auf diesen Nenner lässt sich eine neue Entscheidung des OLG Düsseldorf bringen. In einem Mietvertrag über eine Lagerhalle war vereinbart, dass jede Partei mit einer Frist von 6 Monaten kündigen kann. Der Vermieter erklärte ohne Begründung die ordentliche Kündigung. Der Mieter hält das für rechtsmissbräuchlich, da sich der Vermieter mit der Kündigung in Wahrheit nur einer Beseitigung von Mängeln an der Mietsache entziehen wolle.

Selbst wenn dem so sein sollte, so das Gericht, ist die Kündigung wirksam, insbesondere ist sie nicht rechtsmissbräuchlich. An die Annahme von Rechtsmissbrauch bei einer Kündigung sind sehr hohe Anforderungen zu stellen. Der Mieter muss ein hohes Maß an verwerflichen Beweggründen des Vermieters nachweisen, z. B. dass der Vermieter nur aus Ärger darüber kündigt, dass der Mieter seine Rechte wahrnimmt oder sich am Mieter dafür rächen will, dass dieser unberechtigten Forderungen nicht nachgekommen ist.

Die bloße Motivation, durch die Kündigung eine berechtigte Forderung nach Mangelbeseitigung oder Minderung zu umgehen, ist nach diesen Kriterien nicht verwerflich. (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 16.8.2010, I-10 W 114/10)

VERMIETER TRäGT LEERSTANDSRISIKO:

Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen. Das Vermietungsrisiko liegt nämlich beim Vermieter, so dass der Vermieter im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Mieteinheiten entfällt. (KG Berlin, Urteil v. 8.7.2010, 12 U 26/09)

HAUS & GRUND EMPFIEHLT HEIZöLKAUF JETZT:

Auch wenn der Winter noch etwas auf sich warten lässt, kann es nicht schaden, schon jetzt ans Heizen zu denken. Die Eigentümergemeinschaft Haus & Grund rät Eigentümern zum Heizölkauf.

 

Derzeit koste ein Liter leichtes Heizöl bei einer Abnahme von 3.000 Litern 64 Cent. Gegenüber dem Vorjahr sei der Preis damit zwar um etwa ein Viertel gestiegen. Im Frühjahr lagen die Preise allerdings noch etwas höher als heute. Der Verband rechnet damit, dass die Preise steigen, wenn die Konjunktur sich weiter verbessert und der Winter naht.

JEDER 7. HAT FEUCHTIGKEITSSCHäDEN IN DER WOHNUNG:

Undichte Dächer, feuchte Wände und Fundamente sowie Fäulnis in Fensterrahmen und Fußböden - damit müssen in Deutschland nach eigener Einschätzung 14 Prozent der Bevölkerung zurechtkommen. Das hat das Statistische Bundesamt mitgeteilt.

Dieses Ergebnis wurde aus der Erhebung EU-SILC (European Union Statistics on Income and Living Conditions) 2008 ermittelt. Der EU-weite Durchschnitt liegt bei 17 Prozent. Am häufigsten ist Feuchtigkeit in der Wohnung den Angaben zufolge in Ungarn, Bulgarien und Slowenien mit ca. 30 Prozent anzutreffen, während es in skandinavischen Wohnungen am trockensten zugeht.

BGH: VERMIETER MUSS FRAGE NACH RENOVIERUNG BEANTWORTEN:

Oft ist zwischen Vermieter und Mieter strittig, ob eine Renovierungsklausel im Mietvertrag wirksam ist oder nicht. Wenn der Mieter in diesem Fall kurz vor Ende des Mietverhältnisses beim Vermieter anfragt, ob dieser auf Durchführung von Schönheitsreparaturen besteht, muss der Vermieter diese Anfrage beantworten. Antwortet der Vermieter nicht, kann der Mieter auf Feststellung klagen, dass er keine Schönheitsreparaturen ausführen muss. Der Mieter muss es nicht darauf ankommen lassen, ob der Vermieter ihn nach seinem Auszug auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch nimmt. Allerdings wird der Mieter mit der Klage nur Erfolg haben, wenn die Renovierungsklausel tatsächlich unwirksam ist. (BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 351/08)

ENEV 2009

Anforderungen bei Neubau und Sanierung ab 1. Oktober 2009 verschärft!

Eigenheimbesitzer und Wohnungsvermieter müssen ab heute tiefer in die Tasche greifen, wenn sie ein neues Haus bauen oder eine bestehende Immobilie modernisieren wollen. Mit Beginn der neuen Heizperiode tritt zum 1. Oktober die neue Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) in Kraft. Die Neuregelung verschärft die Energieverbrauchsvorgaben um 30 Prozent gegenüber der erst seit zwei Jahren geltenden EnEV 2007. Für Altbauten verlangt die neue Verordnung, die Decke zum Dachboden bis Ende 2011 mit einer Wärmedämmung auszurüsten. Dies ist nur dann nicht notwendig, wenn das Dach über dem Bodenraum entsprechend gedämmt ist. Zudem wird langfristig ein Teil der Nachtspeicherheizungen außer Betrieb gesetzt. Die EnEV 2009 gilt für Neubauten und Modernisierungsvorhaben, für die Bauanträge nach dem 30. September 2009 gestellt werden oder die nach diesem Stichtag beginnen. Selbst bei relativ geringen Sanierungsarbeiten ist die neue Regelung anzuwenden. Lediglich kleinere Reparaturen, die maximal zehn Prozent der gesamten Bauteilfläche umfassen, sind ausgenommen. Die KfW-Förderbank gewährt bis Jahresende noch zinsgünstige Kredite für Sanierungen nach der alten Energieeinsparverordnung 2007. Hiernach gibt es Darlehen nur für Modernisierungen, bei denen kein Bauantrag gestellt werden muss. Dazu zählen der Austausch von Fenstern und die nachträgliche Dämmung von Geschossdecken und Dächern. Kennen Sie als Verwalter oder Vermieter Ihre Aufgaben aufgrund der neuen Energieeinsparverordnung im Detail? Welche zusätzlichen Aufgaben und Pflichten Sie treffen, erfahren Sie bei der Beratergruppe für Immobilienbesitzer.

 

Rechtsanwalt Mathias Deike stellt Ihnen die wichtigsten Aspekte vor und beantwortet live Ihre Fragen zum Energieausweis. So kennen Sie Ihre neuen Pflichten und profitieren von wertvollen Tipps für die Umsetzung in Ihrer Praxis.

Neues BGH-URTEIL in 2009: Vermieter muss Endrenovierungskosten bei ungültiger Klausel erstatten!

Der Bundesgerichtshof hat entschieden: Wenn ein Mieter bei Auszug seine Wohnung renoviert, obwohl er dazu vertraglich nicht verpflichtet ist, kann der Vermieter zur Kostenerstattung herangezogen werden. Jetzt haben Hunderttausende Anspruch auf Rückzahlung.

 

Karlsruhe - In einem veröffentlichten Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) heißt es, ein Mieter habe dann Anspruch auf Kostenerstattung, wenn er wegen einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag gar nicht zur Endrenovierung verpflichtet gewesen wäre. In diesem Falle habe sich der Vermieter ungerechtfertigt bereichert, befand der BGH.

 

Diese sogenannte Bereicherung berechne sich durch den Betrag, der üblicherweise für Renovierungsarbeiten gezahlt wird. Habe ein Mieter bei den Arbeiten und Reparaturen aber selbst Hand angelegt, so zählten zum Erstattungsanspruch auch der Ersatz an Freizeit, die Materialkosten und die Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis, entschied der BGH.

Die Richter gaben damit Mietern aus dem hessischen Königstein Recht. Diese hatten sich bei der Renovierung auf einen entsprechenden Passus im Mietvertrag verlassen. Die Klausel sah für die Schönheitsreparaturen jedoch starre Fristen vor und war damit nach Rechtsprechung des BGH unwirksam. Damit hätten die Mieter überhaupt nicht renovieren müssen.

 

Hunderttausende von Mietern haben nach dem o.g. Anspruch auf Kostenerstattung, die in der Vergangenheit beim Auszug die Wohnung versehentlich renoviert haben, weil entsprechende Klauseln ungültig waren. Laut DMB ziehen jedes Jahr zwei Millionen Haushalte um. In einer Vielzahl älterer Mietverträge seien die Renovierungsklauseln nach Urteilen des BGH insgesamt ungültig und Mieter hätten Schönheitsreparaturen unnötig ausgeführt.

 

Die Betroffenen könnten mit der Entscheidung nun Ansprüche für Renovierungskosten rückwirkend zumindest bis zum Jahr 2002 geltend machen. Die Frist dafür läuft Ende 2012 aus. Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten empfahl nun allen betroffenen Mietern zu prüfen, inwieweit sie Erstattungsansprüche gegen ihre Vermieter noch geltend machen könnten.

 

Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) kritisierte als "nicht richtig", dass der BGH den zu erstattenden Wert der Renovierungsarbeiten nach der vom Mieter erbrachten Leistung berechnet sehen will und nicht danach, um wie viel diese Leistung tatsächlich das Vermögen des Vermieters gemehrt hat. "Dieser Betrag sei nämlich in aller Regel wesentlich geringer und auch der rechtlich zutreffende"!

Die neue Heizkostenverordnung ist ab 01.01.2009 in Kraft:

8 Fragen, 8 Antworten zum neuen Gesetz:

 

Am 05.11.2008 hat der Bundesrat der neuen Heizkostenverordnung (HKVO) zugestimmt. Sie tritt damit schon zum 01.01.2009 in Kraft. Die 8 wichtigsten Fragen zur neuen Heizkostenverordnung finden Sie hier.

 

1. Ab wann Sie nach der neuen Heizkostenverordnung abrechnen müssen

 

Die neue Heizkostenverordnung gilt für alle Abrechnungszeiträume, die ab dem 01.01.2009 beginnen.

Beispiel: Sie rechnen über die Heizkosten von Oktober 2008 bis September 2009 ab. Diesen Abrechnungszeitraum dürfen Sie noch nach der alten Heizkostenverordnung abrechnen.

 

Für die nächste Abrechnung - also die von September 2009 bis September 2010 - müssen Sie sich jedoch schon an die neuen Regelungen halten. Ebenso, wenn Sie beispielsweise über die Heizkosten von Januar 2009 bis Dezember 2009 abrechnen.

 

2. Wie Sie ab dem 01.01.2009 die Kosten verteilen müssen

 

Für neuere Gebäude bleibt alles wie es ist: Mindestens 50 %, höchstens 70 % der Heizkosten dürfen Sie nach dem tatsächlichen Verbrauch des Mieters abrechnen.

 

Bei älteren Gebäuden müssen Sie neuerdings die Heizkosten zu 30 % nach den Grundkosten und zu 70 % nach den Verbrauchskosten verteilen,

 

vorausgesetzt auf Ihr Haus treffen diese 3 Kriterien zu: Ihr Gebäude erfüllt nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1994 oder wurde vor 1995 erbaut. Ihr Gebäude wird mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt (gilt nicht für Fernheizungen, weil dort die Leitungsverluste deutlich höher als bei gebäudeinternen Heizungen sind).Die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind überwiegend gedämmt (unter Putz liegende Leitungen gelten als gedämmt!).

 

Die Grundkosten dürfen sie nach wie vor nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum auf die Mieter verteilen.

 

Vorsicht: Rechnen Sie trotz der Gesetzesänderung nach einem anderen als dem vorgegebenen 70-zu-30-Maßstab ab, riskieren Sie Ihre Nachforderung!

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