Kaufberatung
Für die Zielsetzung Sicherheit, Rendite, Wertzuwachs ist ein konsequentes Immobilienmanagement von großer Bedeutung.
Grundvoraussetzung für die Wirtschaftlichkeit & Rentabilität einer Immobilie sind die Einnahmen aus Mieten oder Pachten. Um diese sicher & nachhaltig erzielen zu können, sind die Vereinbarungen in den Verträgen entscheidend. Umfassende und eindeutige Regelungen, rechtssichere Formulierungen mit unzweifelhafter Auslegung stabilisieren den Kapitalertrag.
In der Zeit mit rauhem Wettbewerbsklima, den knapper werdenden Resourcen, der dadurch zunehmenden Wirtschaftskriminalität und nicht zuletzt wegen einer Heerschar von nicht ausreichend qualifizierten Advocatos, müssen die Vereinbarungen umfassend, klar und eindeutig formuliert sein.
Rechtssicherheit ist auch Vermögenssicherheit !
Insbesondere bei den Gewerbe-Mietverträgen mit dem größeren Gestaltungsspielraum erleben wir im Rahmen einer Due-Diligence-Prüfung immer wieder zweideutige Auslegungsmöglichkeiten und auch widersprüchliche Formulierungen; bei Vertragsnachträgen sogar gravierenste Formmängel.
Da der Käufer automatisch Rechtsnachfolger wird, können diese Vertragsmängel für den Verkäufer durch einen minderen Kaufpreis oder gar durch das frühzeitiges Kündigungsrecht des Mieters recht teuer werden !
Rechte Darstellung des Immobilienerwerbs - §§ BGB
1. Vertragstypen: Kaufvertrag § 433 - Tauschvertrag § 515 - Schenkungsvertrag § 516
2. Eigentumserwerb - dingliche Seite - erfolgt nach den §§ 873, 925 ggf. auch 892
3. Nach § 313,1 muß der Vertrag ( schuldrechtliches Geschäft ) notariell beurkundet werden.
In der Praxis erfolgt auch die Auflassung ( Einigung über die Eigentumsübertragung ) durch Beurkundung aus zwei Gründen : 1. § 29 GBO schreibt für die Auflassung eine öffentliche Beglaubigung vor und 2. nach § 873 II tritt eine Bindung der Beteiligten an die Einigung ein.
4. Haftung des Verkäufers für Sachmängel richtet sich nach den §§ 459 ff. Es handelt sich um eine Art Garantiehaftung ( ohne Verschulden ). Dem Käufer können je nach Einzelfall Ansprüche auf - Wandelung ( Rückgängigmachung ), - Minderung ( Herabsetzung des Kaufpreises ) und - Schadensersatz wegen Nichterfüllung zustehen. Voraussetzung für eine Haftung ist, daß das Grundstück mit einem Sachmangel ( Fehler oder Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft ) behaftet ist ( § 459, 463 ). Darüberhinaus kommt auch das arglistige Verschweigen eines Fehlers oder das Vorspiegeln einer nicht vorhandenen Eigenschaft in Frage. Zu beachten ist, daß diese Tatumstände im Regelfall im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs ( Grundbucheintragung ) vorliegen müssen ( § 446 II ). In der Praxis ist es üblich, daß die Mängelansprüche des Käufers durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden. Dies gilt jedoch nicht bei einem arglistigen Verschweigen des Mangels; vgl. § 476. Ein möglicher Anspruch kann auch wegen der Einrede der Verjährung nicht durchsetzbar sein; die Frist beträgt ein Jahr, vgl. § 477. Bei einem arglistigen Verschweigen beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre ( § 195 ). Eine Anfechtung wegen Fehlens einer verkehrswesentlichen Eigenschaft nach § 119 II von der Käuferseite ist durch die Spezialregelungen über die Sachmängelhaftung der §§ 459 ff ausgeschlossen. Auch seitens des Verkäufers ist eine Anfechtung dann nicht möglich, wenn er sich dadurch seinen Gewährleis-tungspflichten entziehen würde.
5. Der Käufer haftet im Rahmen des allgemeinen Leistungsstörungsrechts für den Kaufpreis durch Unmöglichkeit, Verzug oder positive Vertragsverletzung.
Beim Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren besteht keine Gewährleistung; § 56,3 ZVG.
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